Доход на инвестированный капитал: расчет и анализ

Cash on cash return — это ключевой показатель для оценки доходности инвестиций в недвижимость. Он показывает, какой процент годового денежного потока вы получаете от вложенного капитала. Этот метрик помогает инвесторам быстро сравнивать разные объекты и принимать обоснованные решения.

Термин в сфере инвестиций в недвижимость

При инвестировании в недвижимость доход на инвестированный капитал (cash-on-cash return) — это отношение годового денежного потока до налогообложения к общей сумме инвестированного капитала, выраженное в процентах.

Доход на инвестированный капитал = Годовой денежный поток до налогообложения / Общая сумма инвестированного капитала

Этот показатель, также называемый «денежной доходностью», часто используется для оценки денежных потоков от приносящих доход активов, таких как сдаваемая в аренду недвижимость.

Обычно рассматривается как быстрый способ определить, стоит ли актив дальнейшего анализа. Инвесторы применяют такой анализ при поиске объектов, где денежный поток является приоритетом. Однако некоторые используют его для определения недооцененности объекта, что указывает на наличие скрытого капитала в собственности.

Пример

Предположим, инвестор покупает жилой комплекс стоимостью 1 200 000 долларов с первоначальным взносом 300 000 долларов. Ежемесячный денежный поток от сдачи в аренду минус расходы составляет 5 000 долларов. За год доход до налогообложения составит 5 000 × 12 = 60 000 долларов, поэтому доход на инвестированный капитал (на основе чистого операционного дохода) будет:

60 000 / 300 000 = 0,20 = 20%

Однако, поскольку инвестор использовал заемные средства для финансирования части активов, он должен производить платежи по долгу и погашение основной суммы (например, ипотечные платежи). Из-за этого реальный доход на инвестированный капитал будет ниже и рассчитывается путем вычитания всех расходов по ипотеке из чистого операционного дохода и деления результата на общую сумму инвестированного капитала.

Например, если инвестор производит ежемесячные ипотечные платежи (основная сумма + проценты) в размере 2 000 долларов, то доход на инвестированный капитал будет следующим:

• 2 000 × 12 = 24 000 долларов
• 60 000 — 24 000 = 36 000 долларов

36 000 / 300 000 = 0,12 = 12%

Ограничения

• Поскольку расчет основан исключительно на денежном потоке до налогообложения относительно инвестированного капитала, он не учитывает налоговую ситуацию конкретного инвестора, которая может влиять на привлекательность инвестиции. Однако инвестор обычно может вычесть достаточно амортизационных отчислений, чтобы отложить налоги на длительный период.
• Формула не учитывает прирост или убыль стоимости активов. Когда часть денежного потока представляет собой возврат капитала, это может ложно указывать на более высокую доходность, поскольку возврат капитала не является доходом.
• Не учитывает другие риски, связанные с базовым активом.
• По сути, это простой расчет процентов, который игнорирует эффект сложных процентов. Для инвесторов это означает, что инвестиция с более низкой номинальной ставкой сложных процентов может быть в долгосрочной перспективе более выгодной, чем инвестиция с более высоким доходом на инвестированный капитал.

Возможно провести расчет дохода на инвестированный капитал после налогообложения, но для точного определения размера экономии на налогах благодаря амортизации и другим убыткам необходимы точные данные о скорректированном налогооблагаемом доходе.

Анализ денежных потоков

Денежные потоки часто преобразуются в показатели, которые предоставляют информацию, например, о стоимости и положении компании:

• для определения прибыльности или стоимости проекта. Сроки поступления и расходования денежных средств в проектах используются как исходные данные в финансовых моделях, таких как внутренняя норма доходности и чистая приведенная стоимость.
• для выявления проблем ликвидности бизнеса. Прибыльность не обязательно означает ликвидность. Компания может обанкротиться из-за нехватки денежных средств, даже оставаясь прибыльной.
• как альтернативный показатель прибыли компании, когда считается, что принципы начисления не отражают экономическую реальность. Например, компания может быть теоретически прибыльной, но генерировать мало операционного денежного потока (как в случае компании, которая обменивает свою продукцию вместо продажи за наличные). В этом случае компания может получить дополнительный операционный денежный поток за счет выпуска акций или привлечения дополнительного долгового финансирования.
• Денежный поток можно использовать для оценки «качества» дохода, полученного на основе начисления. Когда чистый доход включает значительные неденежные статьи, это считается низким качеством.
• для оценки рисков в финансовом продукте, например, соответствия потребностям в денежных средствах, оценки риска дефолта, требований к реинвестированию и т. д.

Денежный доход — широко используемый показатель в сфере недвижимости, показывающий процентную доходность фактически инвестированного в собственность капитала. Хотя он полезен для анализа прибыльности и сравнения инвестиционных возможностей, его следует использовать вместе с другими показателями, такими как внутренняя норма доходности, чистый операционный доход и коэффициент капитализации, чтобы получить полную картину инвестиционной эффективности.

Концепция «денежного потока» обычно основана на бухгалтерских стандартах для отчетов о движении денежных средств. Этот термин гибкий и может относиться к временным интервалам, охватывающим как прошлое, так и будущее. Он может относиться к сумме всех задействованных потоков или к их подмножеству.

Что такое cash on cash return и как его рассчитать