Флиппинг недвижимости: стратегия, риски и регулирование

Флиппинг недвижимости — это инвестиционная стратегия, при которой инвесторы покупают недвижимость с целью её быстрой перепродажи с прибылью. Обычно такие сделки включают ремонт и улучшение имущества перед продажей. В 2017 году в США флиппинг достиг пика, составив 5,9% всех продаж домов.

В финансах флиппинг — это покупка активов с целью их быстрой перепродажи с прибылью. В сфере недвижимости этот термин используется инвесторами для описания процесса покупки, ремонта и продажи имущества с целью получения прибыли. В 2017 году в США было перепродано 207 088 домов и кондоминиумов, что стало максимумом за 11 лет. Эта цифра составила 5,9 процента от всех односемейных домов, проданных в том году.

Последствия

Экономические пузыри

Волна флиппинга часто создает экономический пузырь, который затем лопается, как это произошло во время флоридского земельного бума 1920-х годов.

В 2000-х годах ослабленные федеральные стандарты заимствования (включая субстандартное кредитование) позволили заемщикам приобретать дома практически без первоначального взноса или вообще без него, что могло привести к резкому росту спроса на жилье. Поскольку заимствование было легким, многие инвесторы покупали дома в спекулятивных целях, не намереваясь в них жить. Так как спрос превышал предложение, цены росли, обеспечивая краткосрочную прибыль. Это привело к инфляционной спирали до тех пор, пока пузырь не лопнул в 2008 году, и стандарты заимствования не ужесточились, оставив рынок жилья в упадке.

Положительные стороны флиппинга

Флиппинг может способствовать возрождению и восстановлению ранее пришедшего в упадок района, процесс, известный как джентрификация, который может повысить стоимость недвижимости и вынудить текущих жителей переселиться. Исторически джентрификация происходит, когда процесс реновации выполняется быстро и включает открытие новых предприятий.

Согласно теории разбитых окон, неухоженный дом или район привлекает криминальные элементы, которые могут вытеснить честных жителей. В районах, где заброшенные здания подвергались вандализму, преступники могут понять, что полиция там слабо представлена. Это увеличивает вероятность дальнейшей преступной деятельности.

Недостатки и критика флиппинга

Когда флиппинг происходит часто в сообществе, общая стоимость владения недвижимостью может возрасти для соседей. По мере роста стоимости переделываемого имущества растет и стоимость соседних домов, что приводит к увеличению налогов на имущество и арендной платы для всех.

Поиск подходящего подрядчика можно назвать недостатком. Трудности с поиском надежного подрядчика для выполнения необходимых работ могут вызвать стресс и задержки проекта.

Наличие необходимых средств одинаково важно. Часто во время ремонта возникают непредвиденные проблемы, требующие дополнительных инвестиций. Обычно при демонтаже конструкции выявляются скрытые дефекты, которые могут быть существенными.

Во время пузыря недвижимости 2000-х годов флиппинг и джентрификация были связаны с массовой миграцией людей в Калифорнию (California), где высокие цены на недвижимость и обилие рабочих мест привлекали ищущих богатства. В ответ многие коренные калифорнийцы были вынуждены переселиться в менее дорогие районы штатов, таких как Аризона (Arizona), Невада (Nevada), Техас (Texas), Орегон (Oregon) и Вашингтон (Washington). Эта миграция калифорнийцев вызвала дальнейшую джентрификацию в районах, куда они переехали в больших количествах. Такие города, как Феникс (Phoenix) в Аризоне и долина Лас-Вегаса (Las Vegas Valley), стали намного дороже, хотя цены на недвижимость значительно упали после 2006 года.

В 2020 году акцент на флиппинг сместился на Средний Запад, где Большой Кливленд (Greater Cleveland) стал одним из самых прибыльных мест в стране для владения арендуемым жильем и перепродажи домов. Типичный проект в этом районе, как и в других районах региона Великих озер, приносит прибыль в два раза больше стоимости приобретенного имущества. Инвесторы из Калифорнии были направлены советниками из Солнечного пояса в северо-восточный Огайо. В 2019 году средний переделанный дом был куплен за 60 000 долларов и продан за 124 000 долларов. Маржа в 100 процентов также была характерна для Акрона (Akron), Огайо; Питтсбурга (Pittsburgh); и Саут-Бенда (South Bend), Индиана.

В Европе флиппинг растет как растущий стимул для компаний недвижимости, владельцев собственности и людей, желающих получить прибыль.

На менее регулируемых рынках или в странах компании недвижимости могут использовать хищническую тактику, отправляя несколько предложений по покупке квартир, выдавая себя за частных лиц, чтобы получить низкие цены и позже получить большую прибыль.

Чтобы увеличить прибыль, флипперы иногда покупают более крупные имущества, которые обычно не пользуются спросом, по более низким ценам из-за особых обстоятельств, таких как долги, проблемные соседи или заражение вредителями, или выдавая себя за людей в сложных отношениях или одиноких матерей, чтобы воздействовать на уязвимые группы, такие как пожилые люди. Такие имущества часто рассматриваются как вторичный рынок и иногда даже разделяются на несколько квартир для получения большей арендной платы. Критики флиппинга также критикуют ремонт быстро купленных квартир — поскольку купленные квартиры часто больше и старше — которые затем подвергаются дорогостоящему переоформлению в минималистском стиле с целью увеличения прибыли, подобно джентрификации. Иногда ремонт также выполняется спешно, чтобы как можно быстрее получить быструю прибыль.

Стоимость недвижимости

После ремонта дом будет в лучшем состоянии, прослужит дольше и будет продан по более высокой цене, что увеличит его оценочную стоимость налога на имущество, а также увеличит продажи товаров и услуг, связанных с улучшением имущества, и соответствующий рост налогов с продаж. Соседи также могут выиграть, имея более привлекательные дома в районе, что повышает стоимость их собственных домов.

Нормативно-правовое регулирование

В 2006 году Министерство жилищного строительства и городского развития США (HUD) создало нормативные акты, касающиеся хищнического флиппинга в рамках страхования ипотечных кредитов на одну семью Федеральной администрации жилищного строительства (FHA). Требование по времени владения имуществом составляло более 90 дней между датами покупки и продажи для получения финансирования с ипотечным страхованием FHA. Это требование было значительно ослаблено в январе 2010 года, и период удержания в 90 дней был практически исключен.

Незаконная деятельность

Флиппинг иногда может быть уголовной схемой. Незаконный флиппинг недвижимости — это мошенничество, при котором недавно приобретенное имущество перепродается с значительной прибылью с искусственно завышенной стоимостью, как правило, чтобы обмануть кредитора и заставить его выдать кредит больше истинной стоимости имущества или обмануть покупателя, заставив его платить больше, чем необходимо. Имущество быстро перепродается после внесения нескольких или только косметических улучшений. Дом, переделанный только с косметическими улучшениями, называется «помадный флип», если флиппер не устранил серьезные проблемы с фундаментом, сантехникой или электричеством. Незаконный флиппинг недвижимости часто включает сговор между оценщиком недвижимости, инициатором ипотеки и агентом по закрытию сделки. Сотрудничество оценщика необходимо для получения ложного, искусственно завышенного отчета об оценке. Покупатель может быть или не быть осведомлен о ситуации. Этот тип мошенничества является одним из самых дорогостоящих для кредиторов.

Реновация проблемной или заброшенной недвижимости иногда была связана со злонамеренными и недобросовестными действиями в период после пузыря жилищного рынка. В результате термин «флиппинг» часто использовался как описательный термин для схем, связанных с манипуляцией рынком или другой незаконной деятельностью, и как уничижительный термин для законных стратегий инвестирования в недвижимость, которые некоторые считают неэтичными или социально разрушительными. Благодаря популярности телевизионных шоу, таких как «Flip or Flop» и «Flip That House», термин приобрел более позитивные коннотации.

В Соединенных Штатах Единые стандарты профессиональной практики оценки (USPAP) регулируют оценку недвижимости, а Федеральная национальная ипотечная ассоциация (Fannie Mae) контролирует вторичный рынок жилищных ипотечных кредитов. Обе организации имеют практику выявления незаконных схем флиппинга.

На телевидении

В июле 2012 года деловая сеть CNBC одобрила несколько пилотных проектов реалити-сериалов, посвященных флиппингу домов.

Ниже приведен список нескольких шоу о переделке домов:

• Interior Therapy with Jeff Lewis (Bravo)
• Million Dollar Listing и Million Dollar Listing New York (Bravo)
• Flipping Out (Bravo)
• The Adam Carolla Project (TLC)
• Property Ladder (TLC и Channel 4)
• Flip That House (TLC)
• The Real Estate Pros (TLC)
• Flip This House (A&E)
• Flipped Off (A&E)
• Flipping Vegas, Flipping Boston, Flipping San Diego и Flipping Miami (A&E)
• Flip or Flop (HGTV)
• Flipping 101 With Tarek El Moussa (HGTV)
• Flip Men (Spike)
• The Vanilla Ice Project (DIY Network)
• Homes Under the Hammer (BBC One)
• Masters of Flip (W)
• Holmes and Holmes (HGTV Canada)

Что такое флиппинг недвижимости и как он работает