Доход на инвестированный капитал: расчёт и анализ

Cash on cash return — это ключевой показатель для инвесторов в недвижимость, который показывает реальную доходность от сданного в аренду имущества. Метрика помогает оценить, насколько эффективно работает вложенный капитал и сравнить разные инвестиционные возможности. Разберёмся, как рассчитать этот показатель и применить его на практике.

Термин в сфере инвестиций в недвижимость

При инвестировании в недвижимость доход на инвестированный капитал (cash-on-cash return) — это отношение годового денежного потока до налогообложения к общей сумме инвестированного капитала, выраженное в процентах.

Доход на инвестированный капитал = Годовой денежный поток до налогообложения / Общая сумма инвестированного капитала

Этот показатель, также называемый «денежной доходностью», часто используется для оценки денежных потоков от активов, приносящих доход, таких как сдаваемое в аренду имущество.

Обычно рассматривается как быстрый способ определить, стоит ли актив дальнейшего анализа. Инвесторы, для которых приоритетом является денежный поток, часто используют этот анализ. Однако некоторые применяют его для определения недооценённости имущества, что может указывать на скрытый капитальный прирост.

Пример

Предположим, инвестор покупает жилой комплекс стоимостью 1 200 000 долларов с первоначальным взносом 300 000 долларов. Ежемесячный денежный поток от сдачи в аренду за вычетом расходов составляет 5 000 долларов. За год доход до налогообложения составит 5 000 × 12 = 60 000 долларов, поэтому доход на инвестированный капитал составит:

60 000 / 300 000 = 0,20 = 20%

Однако поскольку инвестор использовал заёмные средства для финансирования части актива, ему необходимо производить платежи по долгу и погашение основной суммы (например, ипотечные платежи). Из-за этого доход на инвестированный капитал будет ниже и рассчитывается путём вычитания всех расходов по ипотеке из чистого операционного дохода, а затем деления результата на общую сумму инвестированного капитала.

Например: если инвестор производит ежемесячные ипотечные платежи (основная сумма + проценты) в размере 2 000 долларов, то доход на инвестированный капитал составит:

• 2 000 × 12 = 24 000 долларов
• 60 000 — 24 000 = 36 000 долларов

36 000 / 300 000 = 0,12 = 12%

Ограничения

• Поскольку расчёт основан исключительно на денежном потоке до налогообложения относительно инвестированного капитала, он не учитывает налоговую ситуацию конкретного инвестора, которая может повлиять на привлекательность инвестиции. Однако инвестор обычно может вычесть достаточно амортизационных отчислений, чтобы отложить налоги на длительный период.
• Формула не учитывает прирост или убыль стоимости имущества. Когда часть денежного потока является возвратом капитала, это может ложно указывать на более высокую доходность, поскольку возврат капитала не является доходом.
• Не учитывает другие риски, связанные с самим имуществом.
• По сути это простой расчёт процентов, который игнорирует эффект сложных процентов. Для инвесторов это означает, что инвестиция с более низкой номинальной ставкой сложных процентов может быть более выгодной в долгосрочной перспективе, чем инвестиция с более высоким доходом на инвестированный капитал.

Возможно провести расчёт дохода на инвестированный капитал после налогообложения, но для точного определения размера налоговой экономии за счёт амортизации и других убытков необходимы точные данные о скорректированном налогооблагаемом доходе.

Анализ денежных потоков

Денежные потоки часто преобразуются в показатели, которые предоставляют информацию о стоимости и положении компании:

• для определения прибыльности или стоимости проекта. Сроки поступления и расходования денежных средств в проектах используются в качестве входных данных в финансовых моделях, таких как внутренняя норма доходности и чистая приведённая стоимость.
• для выявления проблем ликвидности бизнеса. Прибыльность не обязательно означает ликвидность. Компания может обанкротиться из-за нехватки денежных средств, даже если она прибыльна.
• как альтернативный показатель прибыли компании, когда считается, что принципы начисления не отражают экономическую реальность. Например, компания может быть теоретически прибыльной, но генерировать мало операционного денежного потока (как в случае компании, которая обменивает свои продукты вместо их продажи за наличные). В этом случае компания может получить дополнительный операционный денежный поток путём выпуска акций или привлечения дополнительного долгового финансирования.
• Денежный поток можно использовать для оценки «качества» дохода, полученного по методу начисления. Когда чистая прибыль состоит из значительных неденежных статей, она считается низкокачественной.
• для оценки рисков в финансовом продукте, например, соответствия потребностям в денежных средствах, оценки риска дефолта, требований к реинвестированию и т. д.

Денежный доход — широко используемый показатель в сфере недвижимости, показывающий процентный доход на фактически инвестированный в имущество капитал. Хотя он полезен для анализа прибыльности и сравнения инвестиционных возможностей, его следует использовать вместе с другими показателями, такими как внутренняя норма доходности, чистый операционный доход и коэффициент капитализации, чтобы получить полную картину инвестиционной эффективности.

Концепция «денежного потока» обычно основана на стандартах бухгалтерского учёта для отчётов о денежных потоках. Этот термин гибкий и может относиться к временным интервалам, охватывающим как прошлое, так и будущее. Он может относиться к сумме всех задействованных потоков или к их подмножеству.

Что такое cash on cash return и как его рассчитать