Пузырь на рынке жилья в странах Балтии

Пузырь на рынке жилья Балтии был одним из самых значительных экономических событий в истории региона. В период с 2000 по 2008 год страны Балтии пережили беспрецедентный рост цен на недвижимость, вызванный быстрым экономическим развитием и доступностью иностранного капитала. Однако глобальный финансовый кризис 2008 года привел к обвалу рынка и серьезным экономическим последствиям для региона.

Экономический пузырь, затронувший крупные города Эстонии, Латвии и Литвы в 2000-х годах

Пузырь на рынке жилья в странах Балтии был экономическим пузырём, охватившим крупные города Эстонии, Латвии и Литвы. Три балтийские страны享受 относительно сильный экономический рост между 2000 и 2006 годами, а сектор недвижимости показывал хорошие результаты с 2000 года. Между первым кварталом 2005 и первым кварталом 2007 года официальный индекс цен на жилье в Эстонии, Латвии и Литве резко вырос на 104,6%, 134,3% и 106,7% соответственно. Для сравнения, официальный индекс цен на жилье в еврозоне за аналогичный период вырос всего на 11,8%.

Коррекция цен на жилье началась в Эстонии в середине 2007 года, затем в Латвии и Литве в середине 2008 года. Латвия и Эстония испытали рецессию в первой половине 2008 года, тогда как Литва столкнулась с замедлением экономики в первой половине 2008 года. Ситуация ухудшилась после финансового кризиса 2008 года, отправив весь регион в полномасштабную рецессию. Все три страны испытали рецессию к 2009 году.

Увеличение предложения кредитов частному сектору в значительной степени было ответственно за пузырь на рынке жилья в странах Балтии из-за доступности финансирования от иностранных кредиторов (в основном скандинавских банков). Отечественные банки (в частности, Parex Bank (Parex Bank), национальный банк Латвии) в значительной степени полагались на рефинансирование своих иностранных кредитов (номинированных в евро) с большой подверженностью сектору недвижимости. Ситуация ещё больше усугубилась отсутствием коэффициента loan-to-value (LTV) и отрицательной реальной процентной ставкой, которые подстегивали спекулянтов повышать спрос на жилье. Предложение кредитов ухудшилось на пике бума, так как иностранные и отечественные банки ужесточили стандарты кредитования из-за повышенного кредитного риска в регионе. Впоследствии рынок недвижимости был подавлен, качество кредитов ещё больше ухудшилось, что вынудило банки ещё больше ужесточить стандарты кредитования.

Тяжесть кризиса различалась; Латвия пострадала больше всего. Латвия подала заявку на поддержку платёжного баланса от Международного валютного фонда (МВФ), Европейского союза и региональных членов в ноябре 2008 года для укрепления финансового положения после спасения Parex Bank. Литва испытала меньшее воздействие кризиса по сравнению с Латвией, так как приняла значительные меры жёсткой экономии и больше стимулирующих мер по сравнению с обеими балтийскими странами. Тем не менее, заработная плата в государственном секторе была сокращена, а социальные пособия снижены. Эстония, в свою очередь, сократила заработную плату и пособия в государственном секторе, чтобы улучшить бюджетный баланс в подготовке к принятию евро.

Предыстория

Экономика стран Балтии была одной из самых быстрорастущих в Европе после распада Советского Союза и рецессии, вызванной финансовым кризисом в России (Russia) в 1998 году. Чтобы минимизировать зависимость от России, страны Балтии выбрали более тесную интеграцию с Западной Европой. К началу 2000 года экономика стран Балтии начала расти, в некоторой степени быстрее, чем некоторые страны еврозоны. После присоединения Эстонии, Латвии и Литвы к ЕС в 2004 году период между 2005 и 2007 годами стал свидетелем перегрева экономики трёх балтийских стран. Сочетание роста выше потенциала, высокой инфляции и значительного расширения дефицита текущего счёта были названы причинами перегрева экономики в странах Балтии. Кредитный бум в дополнение к бычьим инвестициям в недвижимость, спровоцированный иностранными банками (в основном скандинавскими), ещё больше усугубил ситуацию. Все эти факторы привели к пузырю на рынке жилья в странах Балтии, подняв сектор недвижимости выше устойчивого уровня.

Показатели перегрева экономики в странах Балтии:

**Неустойчивый экономический рост:** Все три балтийские страны испытали очень высокий рост по сравнению с остальной еврозоной. Реальный ВВП Латвии достигал двузначных цифр три года подряд с 2005 года, а Эстонии — два года подряд с 2005 года. Даже реальный ВВП Литвы с 2005 по 2007 год считается выше среднего роста в еврозоне. Такой высокий экономический рост в значительной степени был обусловлен их стремлением привлечь иностранный капитал. В Эстонии приток прямых иностранных инвестиций (ПИИ) достигал 22,5% ВВП и сохранял приток в двузначных цифрах до 2007 года. Как Латвия, так и Литва привлекли существенно высокие ПИИ, хотя и значительно меньше, чем Эстония. Во всех трёх балтийских странах большинство ПИИ напрямую пошли в сектор недвижимости и строительства. В отличие от предыдущих лет, производственный сектор получил значительно меньше, чем сектор недвижимости и строительства. Экономисты группы UniCredit (UniCredit Group) охарактеризовали темп роста как потребительский экономический рост, при этом торговля, финансы, коммерческие услуги, недвижимость и строительство питали рост. Одновременно внешние дисбалансы становились более тревожными, так как импорт рос в два раза быстрее, чем экспорт.

**Приток «горячих денег» из-за границы:** Львиная доля инвестиционных потоков поступала в виде иностранных кредитов, в меньшей степени в виде прямых иностранных инвестиций и портфельных инвестиций. Степень иностранного владения в балтийском банковском секторе довольно высока, поэтому большинство роста кредитов в значительной степени финансировалось за счёт тяжёлого заимствования крупнейших игроков на рынке кредитования у материнских банков. Следовательно, в банковский сектор из материнских банков поступил значительный приток задолженности (номинированной в иностранной валюте) для поддержки роста кредитов в странах Балтии. На протяжении 2004–2007 годов общий объём выданных кредитов рос на 30–60% ежегодно в странах Балтии, причём большинство кредитов выдавались в виде ипотечных кредитов.

**Напряжение на рынке труда:** После присоединения к ЕС многие низкоквалифицированные рабочие, особенно латыши и литовцы, покинули свои дома, чтобы эмигрировать в Соединённое Королевство (United Kingdom) и Республику Ирландию (Republic of Ireland) в поисках лучшей заработной платы. Наибольшее влияние было на уровень безработицы в странах Балтии. Эстония снизила уровень безработицы с 11,9% в 2001 году до 4,7% в 2007 году. Уровень безработицы в Латвии упал с 12,1% в 2001 году до 5,4% в 2007 году, а в Литве — с 17,4% в 2001 году до 4,3%. В результате рынок труда стал напряжённым, что вынудило номинальную заработную плату расти ускоренными темпами в течение двух успешных лет в Эстонии, Латвии и Литве. Такой рост номинальной заработной платы фактически подстегивал инфляцию, кроме того, подрывая конкурентоспособность затронутых балтийских стран из-за расширения дефицита текущего счёта.

**Налогово-бюджетная политика:** В Эстонии основной проблемой был дефицит текущего счёта, который был вызван быстрым ростом кредитов, что, в свою очередь, стимулировало спрос на импорт. Дефицит в основном финансировался за счёт комбинации притока ПИИ, чрезмерного заимствования отечественными банками у иностранных материнских банков и увеличения доступа к фондам ЕС. С положительной стороны, Эстония работала с профицитом, что позволяло правительству погашать долги. Чтобы присоединиться к ЕС, Эстония в значительной степени поддерживала профицит до кризиса, чтобы соответствовать критериям Маастрихта (Maastricht Criteria) с дефицитом бюджета ниже 3% ВВП. Таким образом, Эстония сохранила позицию как страна с наиболее стабильными государственными финансами во время кризиса. Ситуация в Латвии была намного более тревожной, чем в двух соседних странах. В 2005 году Международный валютный фонд (МВФ) издал предупреждение Латвии, чтобы минимизировать экономический риск от перегрева. Латвия ответила только в 2007 году, ужесточив кредитный рынок, когда инфляция взлетела до двузначных цифр. Ситуация ещё больше усугубилась из-за того, что её бюджетная политика всегда имела дефицит из-за неправильного предположения, что экономика всегда будет работать лучше, чем ожидалось. В Литве определённая государственная политика вызвала большие споры при попытке обуздать перегретую экономику. Например, налоговые льготы для физических лиц, берущих жилищные кредиты, и отсутствие налога на имущество, похоже, поддерживали рост кредитов и цен на жилье. «Бюрократия» среди высокобюрократических центральных и муниципальных органов власти исказила равновесие спроса и предложения на рынке жилья. Во время экономического перегрева правящая демократическая коалиция снизила налоги и увеличила государственные расходы на социальные программы. Заработная плата в государственном секторе также подстегивала инфляцию, кроме того, ухудшая дефицит текущего счёта.

**Перегрев рынка недвижимости:** В Эстонии пузырь цен на недвижимость был в основном сосредоточен в Таллине (Tallinn), Тарту (Tartu) и Пярну (Pärnu). Средняя цена квартир, приобретённых в Эстонии, исключая Таллин, в 2004 году составляла 10 045 крон (€642) за квадратный метр, но выросла до 18 134 крон (€1 159) за квадратный метр в 2007 году. В Таллине средняя цена выросла с 14 035 крон (€897) за квадратный метр в 2004 году до 25 447 крон (€1 620) за квадратный метр в 2007 году. В Тарту средняя цена за квадратный метр достигла 18 290 крон (€1 169) в 2007 году по сравнению с 10 123 кронами (€647) за квадратный метр в 2004 году. Тем временем в Пярну средняя цена квартир в 2007 году составляла 20 027 крон (€1 280) за квадратный метр по сравнению с 11 093 кронами (€709) за квадратный метр в 2004 году.

В Латвии пузырь цен на недвижимость можно было обнаружить в Риге (Riga), Юрмале (Jūrmala), Лиепае (Liepāja) и Елгаве (Jelgava). Средняя цена для городских местностей в среднем за квадратный метр составляла 158 латов (€224) в 2004 году, но выросла до 665 латов (€946) в 2007 году. Рига испытала наибольший прирост цен на квартиры за квадратный метр — с 229 латов (€325) в 2004 году до 841 лата (€1 196) в 2007 году, прирост на 267%. Юрмала в регионе Пиеригa (Pierīga) зафиксировала огромный скачок цен за квадратный метр: с 222 латов (€315) в 2004 году до 916 латов (€1 303) в 2007 году. Другие города также зафиксировали аналогичную тенденцию: Лиепая (Kurzeme) с 79 латов (€112) за квадратный метр в 2004 году до 338 латов (€480) за квадратный метр в 2007 году, Елгава (Zemgale) с 96 латов (€136) за квадратный метр в 2004 году до 396 латов (€563).

В Литве пузырь на рынке недвижимости можно было увидеть в Вильнюсе (Vilnius), Каунасе (Kaunas) и Клайпеде (Klaipėda). В Вильнюсе средняя цена за квадратный метр в 2005 году составляла 2 618 литов (€758), но достигла 5 500 литов (€1 592) в 2008 году. В Каунасе средняя цена за квадратный метр в 2008 году составляла 5 083 лита (€1 472) по сравнению с 1 916 литами (€554) в 2005 году. В Клайпеде средняя цена за квадратный метр в 2005 году составляла около 1 416 литов (€410), но выросла до 4 000 литов (€1 158).

Хронология

2000–2004

После восстановления независимости от Советского Союза в 1991 году темпы экономического роста в Эстонии, Латвии и Литве были одними из самых быстрых в регионе ЕС-25. Средний рост ВВП в Эстонии, Латвии и Литве с 2000 по 2004 год составил 7,56%, 7,42% и 7,00% соответственно. Уровень безработицы в Эстонии снизился с 13,9% в 2000 году до 8,5% в 2004 году. В Латвии и Литве уровень безработицы также снизился с 13,3% и 16,1% соответственно в 2001 году до 10,3% и 11,4%.

Сильная интеграция с блоком ЕС частично способствовала ускорению экономического роста в странах Балтии, так как они восстанавливали национальную экономику после независимости от Советского Союза и финансового кризиса в России в 1998 году. 18 декабря 2002 года саммит ЕС в Копенгагене (Copenhagen) официально пригласил Эстонию, Латвию и Литву присоединиться к блоку. Референдумы, проведённые в 2003 году, показали, что большинство литовцев, эстонцев и латышей поддержали более тесную интеграцию с блоком ЕС. Впоследствии, 1 мая 2004 года, Эстония, Латвия и Литва присоединились к другим новым государствам в ЕС.

Сильная интеграция с ЕС принесла пользу экономике стран Балтии, так как приток прямых иностранных инвестиций помог ускорить экономику, особенно в секторах финансовых посредников и производства. После резкого притока дешёвых иностранных кредитов банки стали более готовы предоставлять кредиты корпорациям и домохозяйствам для деятельности, связанной с недвижимостью. Фактически, общий объём кредитов, одобренных для целей покупки жилья, увеличивался в странах Балтии в период между 2000 и 2004 годами. К 2004 году доля жилищных кредитов в общем объёме одобренных кредитов в Эстонии, Латвии и Литве составляла 79,8%, 76,3% и 62,9% соответственно. Следовательно, цены на жилье в странах Балтии начали расти в этот период.

Валовая заработная плата в странах Балтии в целом улучшилась с 2000 года, отражая улучшения в экономике стран Балтии. Валовая заработная плата в Эстонии выросла на 32% в 2004 году по сравнению с 2001 годом, в Латвии на 11% и в Литве на 22%. Однако многие латыши и литовцы предпочли работать в Западной Европе (особенно в Соединённом Королевстве и Ирландии) из-за более высокой заработной платы. К 2004 году уровень инфляции в Латвии был исключительно выше, чем в Эстонии и Литве, из-за сильного внутреннего спроса, что вызвало симптомы перегретой экономики.

2005

К 2005 году экономика стран Балтии перегрелась. ВВП (изменение в процентах год к году) в Эстонии, Латвии и Литве составил 10,2%, 10,6% и 7,9% соответственно. Уровень безработицы продолжал снижаться в 2005 году, так как уровень безработицы в Эстонии, Латвии и Литве снизился до 7,9%, 8,7% и 8,3%. Следовательно, снижение уровня безработицы привело к существенному увеличению валовой заработной платы в странах Балтии. В Эстонии валовая заработная плата выросла на 19,1% по сравнению с 2004 годом, а в Латвии и Литве зафиксирован прирост на 11,4% и 25,6% по сравнению с 2004 годом. Уровень инфляции также существенно вырос в странах Балтии, так как Эстония, Латвия и Литва зафиксировали 4,1%, 7,0% и 3,0% соответственно.

Прямые иностранные инвестиции в страны Балтии резко увеличились в 2005 году. В Эстонии 80,5% ПИИ пошли в финансовых посредников. ПИИ в Латвию в основном направлялись на финансовых посредников (24,1%), производство (11,8%), недвижимость (6,8%) и строительство (4,2%). Производство оставалось наиболее важным сектором при привлечении ПИИ в Литву, составляя 87,2%.

Признаки пузыря на рынке недвижимости в странах Балтии были очевидны к 2005 году. На основе индекса цен на жилье, опубликованного Евростатом (Eurostat), Эстония зафиксировала огромный рост цен на жилье, так как он вырос на 34,6% в четвёртом квартале 2005 года по сравнению с первым кварталом 2005 года. Таллин, столица Эстонии, в среднем зафиксировал прирост около 25,5% в 2005 году по сравнению с 2004 годом. Тарту и Пярну также, как сообщается, увидели среднюю цену на жилье выросшей на 25,6% и 21,8% соответственно по сравнению с 2004 годом.

В то же время Латвия также наблюдала, как индекс цен на жилье вырос на 26,8% в четвёртом квартале 2005 года на основе первого квартала 2005 года. К 2005 году цены на жилье в Риге оставались самыми дорогими в Латвии, так как цены на жилье в среднем выросли на 47,1% в 2005 году по сравнению с 2004 годом. Цены на жилье в Юрмале также выросли на 39,0% в 2005 году по сравнению с 2004 годом. Лиепая и Елгава, с другой стороны, наблюдали рост цен на жилье на 26,7% и 59,6% по сравнению с 2004 годом.

Цены на жилье в Литве также наблюдали существенный рост в 2005 году, так как индекс цен на жилье вырос на 46,9% в 2005 году. Цены на жилье в крупных городах Литвы были более дорогими, чем в Риге (Латвия) в 2005 году. Например, квартира в пригороде Вильнюса в среднем стоила 2 617 литов (€758) за квадратный метр, тогда как квартира в Каунасе и Клайпеде в среднем оценивалась в 1 912 литов (€554) за квадратный метр и 1 415 литов (€410) за квадратный метр. Для сравнения, квартира в пригороде Риги в среднем стоила около 335 латов (€478) за квадратный метр в 2005 году.

Высокая доступность кредитов в сочетании с низкой процентной ставкой частично привлекла значительный объём спекуляций на рынке недвижимости в странах Балтии. В Эстонии процентная ставка по ипотеке в среднем упала с 4,4% (2004) до 3,5% (2005). Поскольку дешёвые иностранные кредиты (в виде ПИИ) хлынули в финансовый сектор Эстонии, 87,0% ипотечных кредитов для домохозяйств были номинированы в евро. Доля ипотечных кредитов домохозяйств в общем объёме кредитов домохозяйств была самой высокой среди стран Балтии, приближаясь к 82,2% в 2005 году.

Латвия также наблюдала быстрое расширение банковского кредитования жителям, что привело к проблеме, когда кредиты превысили депозиты в 2005 году. Из-за низкого роста внутренних депозитов Латвия была сильно зависима от ПИИ как основного источника финансирования с 2000 года. К 2005 году крупные банки были вынуждены прибегнуть к внешним банковским заимствованиям, поддерживаемым иностранными обязательствами банков (в основном через материнские компании), чтобы компенсировать нехватку ПИИ. Две трети расширения внутреннего кредита должны были финансироваться за счёт чистой иностранной задолженности банков. Часть причин высокого роста кредитов была связана с тем, что процентная ставка в Латвии упала с среднего значения 8,28% (2004) до 5,95% (2005). Это оправдало увеличение общего объёма ипотечных кредитов домохозяйствам почти в два раза по сравнению с объёмом ипотечных кредитов, одобренных домохозяйствам в 2004 году.

С точки зрения ипотечных кредитов домохозяйств, банки в Литве были более осторожны, чем соседи. Фактически, в 2005 году Банк Литвы (Bank of Lithuania) призвал отечественные и иностранные банки в Литве применять консервативные принципы при определении стоимости имущества, особенно при работе с неблагоприятными развитиями на рынке. Подобно Латвии, большинство финансирования кредитов в Литве было сильно зависимо от кредитования иностранными материнскими банками дочерних компаний. В 2005 году общий объём ипотечных кредитов, номинированных в евро, составлял до 80,3%, тогда как оставшиеся 19,7% жилищных кредитов были номинированы в литовских литах. Жилищные кредиты составляли примерно 65% кредитов, одобренных для домохозяйств. Процентная ставка по ипотечным кредитам снизилась с 4,27% (2004) до 3,61% (2005).

2006

Латвия стала самой быстрорастущей экономикой в ЕС-25, так как ВВП (изменение в процентах год к году) составил 12,2% по сравнению с Эстонией (11,2%) и Литвой (7,7%). Снижение уровня безработицы продолжилось в 2006 году, так как уровень безработицы в Эстонии, Латвии и Литве снизился до 5,9%, 6,8% и 5,6%. Более низкий уровень безработицы значительно повлиял на валовую месячную заработную плату в странах Балтии, так как валовая месячная заработная плата была выше, чем в 2005 году. Средняя валовая месячная заработная плата в Эстонии выросла на 7,4% по сравнению с 2005 годом, отчасти из-за нехватки рабочей силы, более высокого уровня эмиграции, более высокой прибыльности предприятий и более высокой производительности. Тем временем Латвия развилась в самый высокий рост заработной платы в ЕС, так как валовая месячная заработная плата резко выросла на 22,8% по сравнению с 2005 годом. Валовая месячная заработная плата в Литве увеличилась на 9,0% по сравнению с 2005 годом, благодаря большему количеству рабочих дней, вновь установленной ставке месячной минимальной заработной платы, а также минимальной почасовой ставке, вступившей в силу 1 июля 2006 года. Уровень инфляции в Эстонии, Латвии и Литве составил 4,4%, 6,8% и 3,8% соответственно.

Кризис пузыря на рынке недвижимости в странах Балтии остался стойким на протяжении 2006 года. В Эстонии индекс цен на жилье взлетел на 47% (изменение в процентах год к году) в 2006 году. Средняя цена за квадратный метр в Таллине выросла на 24,4% по сравнению с 2005 годом, тогда как Тарту и Пярну наблюдали среднюю цену на жилье, выросшую на 29,2% и 26,9% соответственно по сравнению с 2005 годом.

С другой стороны, индекс цен на жилье в Латвии вырос на 50,9% (изменение в процентах год к году) в 2006 году. К 2006 году цены на жилье в Риге выросли резко на 73,6% по сравнению с 2005 годом. Цены на жилье в Юрмале также выросли на 114,8% в 2006 году по сравнению с 2005 годом. Лиепая и Елгава, с другой стороны, наблюдали рост цен на жилье на 104,2% и 86,1% соответственно по сравнению с 2005 годом.

Литва также тесно следовала региональной тенденции, так как индекс цен на жилье вырос на 41,0% (изменение в процентах год к году). Её столица Вильнюс оставалась самым дорогим жильём в стране, так как цены на жилье в среднем выросли на 46,4% по сравнению с 2005 годом. Кауnas и Клайпеда также испытали необычный рост цен на жилье, так как цены на жилье выросли на 56,7% и 70,4% соответственно по сравнению с 2005 годом.

Несмотря на то, что процентная ставка по ипотечным кредитам выросла во всех трёх балтийских странах, она не смогла сдержать спекуляции на деятельность с недвижимостью. В Эстонии процентная ставка по ипотечным кредитам домохозяйств увеличилась с среднего значения 3,5% (2005) до 4,2% (2006). Тем не менее, кредиты, связанные с недвижимостью, продолжали доминировать в отношении кредитов домохозяйств, составляя 82,4% кредитов, одобренных домохозяйствам. Общий объём одобренных кредитов, связанных с недвижимостью, номинированных в евро, вырос на 64,4% по сравнению с 2005 годом. Общий объём кредитов, связанных с недвижимостью, выданных домохозяйствам, вырос на 63,4% по сравнению с 2005 годом.

Тем временем Латвия значительно повысила процентную ставку по ипотечным кредитам с среднего значения 5,95% (2005) до 6,80% (2006). Ипотечные кредиты оставались наиболее значительным компонентом кредитов домохозяйств в Латвии, так как ипотечные кредиты составляли до 81,6% общего объёма кредитов, одобренных домохозяйствам. Общий объём ипотечных кредитов, одобренных домохозяйствам, вырос на 82,6% по сравнению с 2005 годом.

Литва также повысила процентную ставку по ипотечным кредитам домохозяйств с среднего значения 3,61% (2005) до 4,16% (2006). Кредиты, связанные с недвижимостью, продолжали доминировать в отношении кредитов домохозяйств, составляя 64,4% кредитов, одобренных домохозяйствам. Общий объём кредитов, связанных с недвижимостью, выданных домохозяйствам, вырос на 44,8% по сравнению с 2005 годом.

2007

Экономика Эстонии начала замедляться из-за замедления деятельности, связанной с недвижимостью, в третьем квартале. ВВП (изменение в процентах год к году) Эстонии составил 7,1% в 2007 году по сравнению с двузначным ростом в 2006 году. Латвия и Литва, напротив, добились устойчивого экономического роста, так как ВВП (изменение в процентах год к году) составил 10,3% и 8,0% соответственно в 2007 году. Уровень безработицы продолжал снижаться в 2006 году, так как уровень безработицы в Эстонии, Латвии и Литве снизился до 4,7%, 5,4% и 4,3%. Валовая месячная заработная плата продолжала расти в 2007 году с Эстонией на 31,5% по сравнению с 2006 годом, Латвией 47,2% и Литвой 29,4%. Уровень инфляции ускорился в странах Балтии, так как уровень инфляции в Эстонии, Латвии и Литве достигал 9,6%, 14,1% и 8,1%. Следовательно, это вызвало озабоченность по поводу перегрева экономики в странах Балтии.

Цены на жилье в Эстонии столкнулись с первой коррекцией цен на жилье в третьем квартале 2007 года. Официальный индекс цен на жилье в Эстонии упал на 2,8% (изменение в процентах квартал к кварталу) в третьем квартале и на 1,4% (изменение в процентах квартал к кварталу) в четвёртом квартале. Тем не менее, индекс цен на жилье в Эстонии вырос на 5,1% (изменение в процентах год к году) в 2007 году. Цены на жилье в Таллине выросли на 15,6% по сравнению с 2006 годом. Тарту и Пярну, с другой стороны, отметили прирост на 11,0% и 16,6% по сравнению с 2006 годом.

Цены на жилье в Латвии также технически прошли коррекцию в четвёртом квартале, так как официальный индекс цен на жилье в Латвии упал на 1,8%. Однако индекс цен на жилье в Латвии вырос на 23,1% (изменение в процентах год к году) в 2007 году. К 2007 году цены на жилье в Риге зафиксировали скачок на 44,1% по сравнению с 2006 годом. Цены на жилье в Юрмале также выросли на 38,5% в 2007 году по сравнению с 2006 годом. Лиепая и Елгава, с другой стороны, наблюдали рост цен на жилье на 65,5% и 39,3% соответственно по сравнению с 2006 годом.

Литва, напротив, наблюдала, как индекс цен на жилье вырос на 17,7% (изменение в процентах год к году) в 2007 году. Вильнюс зафиксировал прирост на 30,5% цен на жилье по сравнению с 2007 годом, тогда как Кауnas и Клайпеда наблюдали прирост на 41,7% и 27,4% по сравнению с 2007 годом.

Процентная ставка по ипотечным кредитам в Эстонии выросла с среднего значения 4,2% в 2006 году до 5,5% в 2007 году. Общий объём одобренных ипотечных кредитов, номинированных в евро, вырос на 30,0% по сравнению с 2006 годом. Ипотечные кредиты продолжали доминировать в отношении кредитов домохозяйств, составляя 80,9% кредитов, одобренных домохозяйствам. Общий объём кредитов, связанных с недвижимостью, выданных домохозяйствам, вырос на 31,5% по сравнению с 2006 годом.

В Латвии средняя процентная ставка по ипотечному кредиту выросла резко, так как латвийские власти предприняли шаги по охлаждению перегретого рынка недвижимости. К 2007 году средняя процентная ставка по ипотечному кредиту выросла до 10,30% с среднего значения 6,81% в 2006 году. Общий объём ипотечных кредитов упал на 4,0% в 2007 году, так как банки в Латвии (в частности, Swedbank (Swedbank) и SEB banka (SEB banka)) ужесточили требования к кредитованию домохозяйств. Ипотечные кредиты, однако, составляют 86,0% общего объёма кредитов, одобренных домохозяйствам.

В Литве общий объём ипотечных кредитов, номинированных в евро, был более чем в два раза больше общего объёма кредитов, номинированных в евро, в 2006 году. Кредиты, связанные с недвижимостью, продолжали доминировать в отношении кредитов домохозяйств, составляя 63,9% кредитов, одобренных домохозяйствам. Общий объём кредитов, связанных с недвижимостью, выданных домохозяйствам, вырос на 115,6% по сравнению с 2006 годом. Процентная ставка по ипотечным кредитам домохозяйств увеличилась с среднего значения 4,16% (2006) до 5,68% (2007).

2008

Эстония стала первой балтийской страной, которая технически вошла в рецессию во втором квартале 2008 года. Латвия последовала за ней позже в третьем квартале 2008 года, а Литва — в четвёртом квартале 2008 года. ВВП (изменение в процентах год к году) Эстонии составил -9,7% в 2008 году (изменение в процентах год к году) из-за нехватки внутреннего спроса, а также внешнего спроса. Латвия пострадала больше всего, так как ВВП (изменение в процентах год к году) упал до -10,3% в 2008 году. Литва была единственной балтийской страной, которая зафиксировала рост ВВП на 3,0% в 2008 году. Уровень инфляции остался стойко высоким в странах Балтии, так как Эстония, Латвия и Литва зафиксировали 10,4%, 15,4% и 10,9% соответственно. Уровень безработицы в Эстонии, Латвии и Литве составил 5,5%, 9,9% и 5,8% соответственно.

Цены на жилье в Эстонии продолжали снижаться в 2008 году, но усугубились резким падением в четвёртом квартале 2008 года. Официальный индекс цен на жилье в Эстонии упал на 14,4% (изменение в процентах квартал к кварталу) в четвёртом квартале, упав в целом на 19,6% (изменение в процентах год к году) в 2008 году. Цены на жилье в Таллине упали на 14,1% по сравнению с 2007 годом. Тарту и Пярну, с другой стороны, упали на 5,1% и 11,7% по сравнению с 2007 годом.

Цены на жилье в Латвии технически восстановились в первом квартале, так как индекс вырос на 7,0% (изменение в процентах квартал к кварталу). Однако влияние краха рынка недвижимости в Эстонии можно было увидеть во втором квартале 2008 года. Ко второму кварталу индекс цен на жилье упал на 1,8% (изменение в процентах квартал к кварталу). В целом, индекс цен на жилье в Латвии упал на 17,8% (изменение в процентах год к году) в 2008 году. К 2008 году цены на жилье в Риге упали на 19,6% по сравнению с 2007 годом. Цены на жилье в Юрмале также упали на 18,3% в 2008 году по сравнению с 2007 годом. Лиепая и Елгава, с другой стороны, наблюдали рост цен на жилье на 9,8% и 4,2% соответственно по сравнению с 2007 годом.

Индекс цен на жилье в Литве начал снижаться в третьем квартале 2008 года. В целом, индекс цен на жилье упал на 2,5% на основе год к году. Индекс цен на жилье упал на 1,7% (изменение в процентах квартал к кварталу) в третьем квартале, но резко упал в четвёртом квартале 2008 года — упав на 15,5% (изменение в процентах квартал к кварталу). Все три крупных города в Литве смогли превзойти крупные города в странах Балтии, так как Вильнюс, Кауnas и Клайпеда зафиксировали прирост цен на жилье на 9,9%, 19,7% и 29,8% соответственно.

В Эстонии общий объём одобренных кредитов, связанных с недвижимостью, номинированных в евро, вырос на 16,9% по сравнению с 2007 годом. Кредиты, связанные с недвижимостью, продолжали доминировать в отношении кредитов домохозяйств, составляя 80,5% кредитов, одобренных домохозяйствам. Общий объём кредитов, связанных с недвижимостью, выданных домохозяйствам, вырос на 10,3% по сравнению с 2007 годом. Процентная ставка по ипотечным кредитам домохозяйств в Эстонии увеличилась с среднего значения 5,5% (2007) до 6,4% (2008). ПИИ в сектор недвижимости и строительства резко упали, так как перспективы сектора недвижимости в Эстонии были мрачными.

В Литве общий объём одобренных кредитов, связанных с недвижимостью, номинированных в евро, вырос на 9,7% по сравнению с 2007 годом. Кредиты, связанные с недвижимостью, продолжали доминировать в отношении кредитов домохозяйств, составляя 62,9% кредитов, одобренных домохозяйствам. Общий объём кредитов, связанных с недвижимостью, выданных домохозяйствам, вырос на 8,8% по сравнению с 2007 годом. Процентная ставка по ипотечным кредитам выросла с среднего значения 5,68% (2007) до 6,41% (2008).

В Латвии выдача кредитов была дополнительно ограничена, особенно после падения американской компании Lehman Brothers (Lehman Brothers) 15 сентября 2008 года, что привело к острой нехватке кредитов из-за ограниченного доступа к иностранным финансовым ресурсам. Общий объём одобренных ипотечных кредитов упал на 77,0%, подчеркивая значимость кредитного кризиса в Латвии. Процентная ставка по ипотечным кредитам продолжала расти с среднего значения 10,30% (2007) до 10,50% (2008).

2009

Страны Балтии вошли в рецессию в 2009 году, так как ВВП в Эстонии, Латвии и Литве составил -14,3%, -17,7% и -14,8%. Уровень безработицы резко вырос в странах Балтии до 14,6%, 18,4% и 13,8%. Валовая заработная плата также, как сообщается, была ниже, чем в предыдущие годы, из-за ослабления внутренней экономики. Уровень инфляции тем временем резко упал во всех трёх балтийских странах.

Цены на жилье в Эстонии продолжали снижаться в 2009 году, упав на 33,5% на основе год к году, потеряв 48,9% своей стоимости с пика. Первый квартал наблюдал, как индекс цен на жилье упал на 21,5% (изменение в процентах квартал к кварталу), который впоследствии упал до нового минимума в четвёртом квартале. Цены на жилье в Таллине упали на 37,4% по сравнению с 2008 годом. Тарту и Пярну, с другой стороны, отметили падение на 32,9% и 34,0% по сравнению с 2007 годом.

Цены на жилье в Латвии упали на 44,6% с пика и упали на 29,3% (изменение в процентах год к году) в 2009 году. К 2009 году цены на жилье в Риге упали на 35,7% по сравнению с 2008 годом. Цены на жилье в Юрмале также упали на 41,9% в 2009 году по сравнению с 2008 годом. Лиепая и Елгава, с другой стороны, наблюдали падение цен на жилье на 44,0% и 40,3% соответственно по сравнению с 2008 годом.

Индекс цен на жилье в Литве упал на 31,1% на основе год к году, потеряв 37,2% своей стоимости с пика. Первый квартал наблюдал, как индекс цен на жилье в Литве упал на 20,0% (изменение в процентах квартал к кварталу). Вильнюс, Кауnas и Клайпеда зафиксировали падение цен на жилье на 19,7%, 26,2% и 37,0% соответственно.

2010

Экономика стран Балтии добилась медленного восстановления в 2010 году, так как экономика восстановилась после рецессии в 2008 и 2009 годах. Цены на жилье также восстановились, хотя и более медленными темпами или застоялись в крупных городах стран Балтии. Официальный индекс цен на жилье в Эстонии вырос на 12,8% на основе год к году, так как цены на недвижимость в Эстонии восстановились после краха цен на недвижимость в первом квартале 2010 года. С другой стороны, официальный индекс цен на жилье в Литве вырос на 1,3% на основе год к году. Несмотря на то, что индекс зафиксировал падение на 1,9% (изменение в процентах квартал к кварталу) в первом квартале, индекс цен на жилье восстановился ко второму кварталу, таким образом, отметив восстановление индекса цен на жилье в Литве. Латвия восстановилась после краха рынка недвижимости ко второму кварталу 2010 года, хотя индекс зафиксировал падение на 2,4% (изменение в процентах год к году) к концу квартала.

Идентификация

Два конкретных индекса можно использовать для определения масштабов пузыря на рынке недвижимости в странах Балтии, а именно индекс доступности жилья и коэффициент цены жилья к арендной плате. В обоих случаях было очевидно, что весь пузырь на рынке жилья в странах Балтии развивался с 2004 года.

Индекс доступности жилья специально определяется как «отношение номинальных цен на недвижимость к номинальному ВВП на душу населения в текущих ценах». Поскольку номинальная цена на недвижимость выросла быстрее, чем номинальный ВВП на душу населения каждого государства, дисбалансы цен на жилье начали накапливаться в первом квартале 2004 года. Индекс доступности также наблюдал накопление дисбалансов в годы до 2007 года, прямо перед тем, как цены на жилье лопнули в странах Балтии. Потребовалось почти 4 года, чтобы коэффициент цены жилья к ВВП на душу населения вернулся к уровням контрольной точки в Эстонии и Латвии, в меньшей степени в Литве.

Второй показатель также показывает, что динамика дисбаланса коэффициента цены жилья к арендной плате началась в 2004 году, прежде чем в целом вернулась к уровням до пузыря на рынке жилья в 2011 году. Рост цен на жилье явно опередил темпы роста ставок жилья и располагаемого дохода в Латвии на протяжении всего кризиса пузыря на рынке жилья. Влияние краха цен на жилье в Латвии было намного хуже, чем в Эстонии и Латвии во время краха цен на жилье, так как цены на жилье превышают рост ставок аренды. В Литве коэффициент цены жилья к арендной плате даже упал ниже контрольной точки между третьим кварталом 2009 года и первым кварталом 2010 года. Тенденция корректировки прекратилась в 2011 году, так как цены на жилье начали восстанавливаться в странах Балтии.

Причины

Либерализация финансовых услуг в странах Балтии

После либерализации финансовых услуг в странах Балтии банки из скандинавского региона конкурировали за доли рынка в странах Балтии. Таким образом, это подстегивало приток капитала и расширение кредитов в страны Балтии. В Латвии иностранные банки захватили более 60% финансовых секторов, а в Литве и Эстонии превысили более 90%. Благодаря обильной глобальной ликвидности, материнские банки из скандинавского региона смогли предложить очень низкие процентные ставки балтийскому населению. Значительным следствием «дешёвого» кредита от материнских банков стали исторически низкие процентные ставки по кредитам (особенно ипотечным) в странах Балтии. В сочетании с чрезмерно оптимистичным отношением к интеграции с Европейским союзом, аппетит инвесторов к спекуляциям на недвижимость был выше. В конечном итоге, это привело к пузырю на рынке жилья в странах Балтии.

Плохое управление рисками в финансовых услугах в странах Балтии

Другим прямым результатом «дешёвого» кредита за границей банки были направлены на неосторожное кредитование, поддерживаемое своими материнскими банками. Поскольку процентная ставка свободно падала в странах Балтии, реальная процентная ставка по депозитам снижалась. На протяжении периода пузыря на рынке жилья в странах Балтии коэффициент депозитов к кредитам продолжал расширяться — намного выше, чем во всей еврозоне. По этой причине банки в странах Балтии должны были много заимствовать за границей, номинированные в евро, прежде чем передавать валютный риск потенциальным клиентам. Поскольку такой ход был неустойчивым, многие банки в странах Балтии оказались «в ловушке» с высокими долгами, номинированными в евро. Когда цены на жилье в странах Балтии упали, банки в странах Балтии не смогли погасить свои долги из-за высоких просроченных кредитов и отсутствия ликвидности для достаточного покрытия своих долгов перед материнскими банками.

Приток иностранного капитала через недвижимость и финансовые услуги

После интеграции с Европейским союзом страны Балтии享受 сильный экономический рост и впоследствии среди самых быстрорастущих экономик в Европе. Таким образом, страны Балтии стали главными направлениями для прямых иностранных инвестиций (ПИИ). Как правило, большинство ПИИ в страны Балтии было направлено на сектор неторгуемых товаров, в частности недвижимость и финансовый сектор, по сравнению с производственным сектором. В этом случае некоторые исследователи утверждали, что такие инвестиции приведут к потребительскому буму, но не переведут в прибыль производительности в торгуемом секторе. Впоследствии это вызвало переаллокацию ресурсов труда и капитала из более конкурентных секторов в неторгуемые секторы, таким образом, раздувая внутренний спрос.

Характеристики кредитов для целей ипотечных кредитов

Рост кредитов, связанных с жильём, ускорился намного выше, чем большинство стран еврозоны в период пузыря на рынке недвижимости. Поскольку процентные ставки по большинству ипотечных кредитов были переменными (а не фиксированными), заёмщики были подвержены риску колебаний процентных ставок и потенциального резкого снижения цен на недвижимость. Кроме того, за исключением Литвы, как Эстония, так и Латвия не установили никаких ограничений на коэффициент loan-to-value и коэффициент долга к доходу. Заёмщики в Эстонии и Латвии также были практически свободны от ограничений срока погашения своих ипотечных кредитов из-за отсутствия такого условия кредиторами.

Низкие налоговые ставки

Налогообложение жилья было довольно низким в Эстонии, Латвии и Литве по сравнению со средним показателем ЕС на протяжении периода пузыря на рынке жилья. Кроме того, налоги на передачу почти отсутствовали в Эстонии и Литве; в то время как средний налог на недвижимость в ЕС составлял 1,0% его

Причины формирования пузыря на рынке жилья Балтии