Обременение имущества: виды, залоги и сервитуты

Обременение имущества — это право третьей стороны на имущество, которое не препятствует передаче собственности, но может снизить её стоимость. Обременения встречаются в различных сферах: от недвижимости и банковского регулирования до бухгалтерского учёта. Они могут быть финансовыми, такими как залоги, или нефинансовыми, например сервитуты и ограничения.

Обременение — это право третьей стороны на имущество, её интерес или юридическое обязательство в отношении имущества, которое не препятствует передаче собственником прав собственности (но может снизить его стоимость). Обременения можно классифицировать несколькими способами. Они могут быть финансовыми (например, залоги) или нефинансовыми (например, сервитуты, частные ограничения). Кроме того, их можно разделить на те, которые влияют на право собственности (например, залог, юридический или справедливый залог), и те, которые влияют на использование или физическое состояние обремененного имущества (например, ограничения, сервитуты, захваты). Обременения включают обеспечительные интересы, залоги, сервитуты (например, сервитуты, права прохода, реальные соглашения, права на доход), аренду, ограничения, захваты, а также права на воздушное пространство и подземные ресурсы.

Юрисдикции

Гонконг

В Гонконге существует законодательное определение понятия «обременение». В Законе о передаче имущества (Cap. 219) оно определяется следующим образом: «обременение включает юридический и справедливый залог, доверительное управление для обеспечения денежных средств, залог, залог части, ренту или другую капитальную или годовую сумму; и обремениватель — это лицо, имеющее право на получение выгоды от обременения или требование платежа и его погашения».

Другие применения

Учебные заведения

Этот термин также используется колледжами и университетами для описания ограничений на счёт студента из-за просрочки платежа, позднего зачисления или других причин, указанных учреждением. Обременение может запретить студентам регистрироваться на занятия, повлиять на выдачу их академических справок или задержать получение дипломов.

Бухгалтерский учёт

В управленческом учёте обременение — это инструмент управления, используемый для отражения обязательств в системе учёта и попытки предотвратить перерасходование средств. Обременения позволяют организациям признавать будущие обязательства по использованию ресурсов до фактического расходования средств. Этот термин часто используется в фондовом учёте, особенно среди государственных учреждений.

**Предварительное обременение** — ожидаемая сумма расходов, но без юридического обязательства их осуществлять. Типичной операцией предварительного обременения является заявка на закупку.

**Обременение** — сумма, по которой существует юридическое обязательство расходовать средства в будущем. Типичной операцией обременения является заказ на закупку. На этом этапе сумма обременения вводится в финансовые записи.

**Расходование** — сумма, по которой произошло расходование средств. Расходование записывается в систему контроля обязательств как для счетов к оплате, так и для журнальных записей. Обременение удаляется из записей при регистрации расходования.

Интеллектуальная собственность

Примером обременения интеллектуальной собственности является «обремененный код» — программное обеспечение, которое не может свободно распространяться из-за прав интеллектуальной собственности.

Недвижимость

В некоторых частях мира, таких как Индия, перед продажей дома выдаётся Свидетельство об обременении для проверки того, свободен ли и ясен ли титул на дом.

Залог

Это передача прав собственности на имущество, принадлежащее должнику (залогодателю), кредитору (залогодержателю) для обеспечения погашения какого-либо долга или обязательства и в интересах обеих сторон. Этот термин также используется для обозначения имущества, служащего обеспечением. Залог — это вид обеспечительного интереса. Залог восходит к пигнусу римского права, из которого произошло большинство современных европейских законов по этому вопросу; однако это в целом характерно даже для самых элементарных правовых систем. Залог движимого имущества известен как заклад.

Распространённые виды обременений в коммерческой недвижимости

• Права залога: требования кредиторов по невыплаченным долгам, включая ипотечные залоги, налоговые залоги или залоги подрядчика.
• Сервитуты: юридические права, предоставленные другим лицам, таким как коммунальные компании, для доступа или использования частей имущества.
• Аренда: договоры аренды с арендаторами — это обязывающие соглашения, которые продолжают влиять на имущество даже после смены собственника.
• Ограничивающие соглашения: условия, установленные предыдущими собственниками, ассоциациями домовладельцев или муниципалитетами, которые ограничивают использование имущества.
• Захваты: когда соседняя конструкция (например, забор или подъездная дорога) пересекает границы имущества, что может вызвать споры.

Банковское регулирование

Европейский союз

В Европейском союзе Регламент о требованиях к капиталу (CRR) регулирует обязательства кредитных учреждений по отчётности об обременениях. Статья 100 CRR требует от банков отчитываться в совокупности об объёме операций РЕПО, операций кредитования ценными бумагами и всех форм обременения активов. Кроме того, статья 433 CRR содержит положения о раскрытии информации о необремененных активах.

США и Канада

В Соединённых Штатах и Канаде существуют юридические ограничения на объём выпуска обеспеченных облигаций, чтобы обеспечить достаточное количество необремененных активов.

Виды обременения имущества