Эскроу: определение, виды и применение

Эскроу — это механизм защиты интересов обеих сторон в различных сделках, при котором третья сторона временно хранит деньги или имущество до выполнения согласованных условий. Система широко используется в недвижимости, интернет-торговле и корпоративных слияниях, обеспечивая безопасность транзакций и снижая риски для участников.

Эскроу — это договорное соглашение, при котором третья сторона (депозитарий или агент эскроу) получает и выплачивает деньги или имущество для основных сторон сделки, причём выплата зависит от условий, согласованных сторонами. Примеры включают счёт, открытый брокером для хранения средств от имени его клиента или другого лица до завершения или прекращения сделки; или доверительный счёт, открытый на имя заёмщика для оплаты обязательств, таких как налоги на имущество и страховые премии. Слово происходит от старофранцузского слова escroue, означающего клочок бумаги или свиток пергамента; это указывало на документ, который третья сторона хранила до завершения сделки.

Виды эскроу

Эскроу обычно относится к деньгам, которые третья сторона держит от имени сторон сделки. Чаще всего используется при покупке акций компании. В Соединённых Штатах наиболее известно в контексте сектора недвижимости (особенно при ипотеке, когда ипотечная компания открывает счёт эскроу для оплаты налогов на имущество и страховки в течение срока ипотеки). Эскроу — это счёт, отдельный от ипотечного счёта, на который вносятся средства для оплаты определённых условий, применяемых к ипотеке, обычно налогов на имущество и страховки. Агент эскроу обязан надлежащим образом учитывать средства эскроу и обеспечивать, чтобы использование средств было явно предназначено для указанной цели. Поскольку кредитор по ипотеке не готов рисковать тем, что домовладелец может не оплатить налоги на имущество, эскроу обычно требуется по условиям ипотеки.

Компании эскроу также часто используются при передаче высокостоимостного личного и коммерческого имущества, такого как веб-сайты и компании, а также при завершении удалённых аукционов между физическими лицами (например, eBay). Однако появление новых недорогих онлайн-сервисов эскроу означает, что даже низкостоимостные сделки начинают получать выгоду от использования эскроу.

В Великобритании счета эскроу часто используются при частных сделках с недвижимостью для хранения денег клиентов адвокатов или лицензированных агентов по передаче прав, таких как залог, до завершения сделки. Другие примеры включают:

• Покупку подержанного автомобиля, когда деньги хранятся на имя покупателя на временном банковском счёте
• Залоги за аренду имущества, когда деньги возвращаются после того, как арендатор съезжает
• Предоставление строительных услуг, когда деньги могут быть выплачены после завершения строительных работ в соответствии с определённым стандартом или при завершении определённых частей работ

Интернет-эскроу

Интернет-эскроу существует с момента появления интернет-аукционов и электронной коммерции. Это было одним из многих разработок, которые позволили установить доверие в онлайн-сфере.

Как и традиционное эскроу, интернет-эскроу работает путём размещения денег под контролем независимой и лицензированной третьей стороны для защиты как покупателя, так и продавца в сделке. Когда обе стороны подтверждают, что сделка завершена в соответствии с установленными условиями, деньги выплачиваются. Если в любой момент возникает спор между сторонами, процесс переходит к разрешению споров. Результат процесса разрешения споров определит, что произойдёт с деньгами в эскроу. С ростом как деловой, так и индивидуальной коммерции в интернете традиционные компании эскроу были вытеснены новыми технологиями.

В США Департамент надзора за бизнесом Калифорнии учредил интернет-компании эскроу как лицензированный класс, вступивший в силу 1 июля 2001 года. Первой лицензированной интернет-компанией эскроу была Escrow.com, основанная Fidelity National Financial в 1999 году.

В Европейском союзе Директива об услугах платежей (Payment Services Directive), вступившая в силу 1 ноября 2009 года, впервые позволила внедрить очень недорогие интернет-сервисы эскроу, которые надлежащим образом лицензированы и регулируются государством. Нормативно-правовая база в ЕС позволяет этим веб-сервисам эскроу, которые работают по принципу дорогостоящего аккредитива, предоставляемого банками для международных покупателей и продавцов, но по цене в центы, а не в тысячи евро, повысить безопасность коммерческих сделок.

Поддельные методы эскроу использовались в интернете. Чтобы убедить осторожного участника интернет-аукциона, преступник предложит использовать сервис эскроу третьей стороны. Жертва не знает, что преступник фактически создал сайт эскроу, который очень похож на легитимный сервис эскроу. Жертва отправляет платёж мошеннической компании эскроу и в итоге ничего не получает. Альтернативно, жертва может отправить товар субъекту и ждать оплаты через сайт эскроу, которая никогда не поступает, потому что он нелегитимен. Подлинные онлайн-компании эскроу будут указаны в государственном реестре, и пользователям обычно рекомендуется не использовать онлайн-сервис эскроу без предварительной проверки его подлинности путём независимого просмотра государственного онлайн-реестра. В настоящее время федеральное правительство США не выдаёт лицензии на онлайн-сервисы эскроу. Однако отдельные штаты предоставляют свои собственные лицензии на онлайн-сервисы эскроу; такие как Департамент бизнеса Калифорнии и Департамент финансовых учреждений Аризоны.

Банковское дело

Эскроу используется в области автоматического банковского обслуживания и торговых автоматов. Одним примером являются банкоматы (ATM), и это функция, которая позволяет машине отдельно хранить деньги, внесённые клиентом, и в случае, если они оспорят результат подсчёта, деньги возвращаются. Другой пример — торговый автомат, где деньги клиента хранятся в отдельной области эскроу до успешного завершения сделки. Если возникает проблема и клиент нажимает кнопку возврата, монеты возвращаются из эскроу; если проблемы не возникает, они попадают в хранилище монет машины.

Интеллектуальная собственность

Агенты эскроу исходного кода хранят исходный код программного обеспечения в эскроу так же, как другие компании эскроу хранят наличные. Иногда человек может не владеть или не иметь никаких прав на программное обеспечение (включая исходный код), к которому он получает доступ в соответствии с условиями обычного соглашения SaaS или настольного программного обеспечения. Это соглашение обычно не становится проблемой до тех пор, пока не начнут возникать технические проблемы, то есть неожиданные перебои в обслуживании, простои, потеря функциональности приложения и потеря данных. Это может добавить значительные затраты к бизнесу, поскольку он остаётся зависимым от поставщика программного обеспечения для решения этих проблем, если только не заключено соглашение об эскроу. Эскроу — это когда исходный код программного обеспечения хранится третьей стороной — агентом эскроу — от имени клиента и поставщика. Агенты информационного эскроу, такие как International Creative Registry, хранят в эскроу интеллектуальную собственность и другую информацию. Примеры включают музыку и текст песен, производственные проекты и лабораторные записные книжки, а также телевизионные и кинематографические обработки и сценарии. Это делается для установления прав на законное владение, при этом независимые агенты эскроу подтверждают владение информацией, её содержание и дату создания.

Право

Эскроу также известно в судебном контексте. Так называемые средства эскроу обычно используются для распределения денег из денежного урегулирования в коллективном иске или при принудительном исполнении экологического законодательства. Таким образом, ответчик не несёт ответственность за распределение денежных средств судебного решения между отдельными истцами или за определённое судом использование (такое как восстановление или смягчение экологических последствий). Ответчик выплачивает общую сумму судебного решения (или урегулирования) в фонд эскроу, администрируемый судом или назначенный судом, и фонд распределяет деньги (часто возмещая свои расходы из средств судебного решения).

Недвижимость

В США платёж эскроу — это распространённый термин, обозначающий часть ипотечного платежа, которая предназначена для оплаты налогов на недвижимость и страховки от опасностей. Это сумма, которая идёт «сверх» основной суммы и процентной части ипотечного платежа. Поскольку платёж эскроу используется для оплаты налогов и страховки, он называется «T&I», в то время как ипотечный платёж, состоящий из основной суммы и процентов, называется «P&I». Сумма всех элементов затем называется «PITI», что означает «Principal, Interest, Tax, and Insurance» (основная сумма, проценты, налоги и страховка). Некоторые ипотечные компании требуют от клиентов поддерживать счёт эскроу, который оплачивает налоги на имущество и страховку от опасностей. Другие предлагают это как опцию для клиентов. Некоторые типы кредитов, особенно кредиты Федеральной администрации жилищного строительства (FHA), требуют, чтобы кредитор поддерживал счёт эскроу в течение всего срока кредита.

Даже при фиксированной процентной ставке ежемесячные ипотечные платежи могут меняться в течение срока кредита из-за изменений налогов на имущество и страховых премий. Например, если страховая премия от опасностей увеличивается на 120 долларов в год, платёж эскроу должен увеличиться на 10 долларов в месяц, чтобы учесть эту разницу (в дополнение к сбору за возникший дефицит эскроу, когда ипотечная компания заплатила на 120 долларов больше за страховую премию от опасностей, чем ожидалось). По руководящим принципам RESPA платёж эскроу должен пересчитываться по крайней мере один раз в 12 месяцев, чтобы учесть увеличение налогов на имущество или страховки. Это называется анализом эскроу.

Платёж эскроу, используемый для оплаты налогов и страховки, — это долгосрочный счёт эскроу, который может длиться годы или в течение всего срока кредита. Эскроу также может относиться к краткосрочному счёту, используемому для облегчения закрытия сделки с недвижимостью. В этом типе эскроу компания эскроу хранит все документы и деньги, связанные с закрытием сделки, вместо того чтобы покупатель и продавец имели дело друг с другом напрямую. Когда и если сделка готова к закрытию, компания эскроу распределяет все средства и документы их законным получателям и регистрирует акт у соответствующих органов.

Суды иногда выступают в качестве депозитариев, удерживая имущество, пока судебное разбирательство между возможными владельцами разрешает вопрос о том, кто имеет право на имущество.

Слияния и поглощения

Соглашение об эскроу часто используется как часть слияний и поглощений, дополнение к гарантиям и возмещению убытков, предоставляемым продавцом(ами). Это будет особенно вероятно в случаях, когда кредитный риск продавца(ов) низкого качества. Покупатель обеспокоен своей способностью возместить любые суммы, которые могут стать причитающимися.

В отличие от многих других форм эскроу, соглашения об эскроу в корпоративных сделках часто разработаны так, чтобы длиться в течение продолжительных периодов, а не для завершения передачи активов. Также часто требуется, чтобы агент эскроу вынес решение о действительности претензии на средства эскроу, что может привести к риску спора между сторонами.

Из-за длительности, в течение которой средства хранятся, соглашения об эскроу должны учитывать различные соображения по сравнению с другими соглашениями об эскроу, например (i) предоставление информации сторонам; (ii) применение процентов, полученных на средства; и (iii) кредитоспособность финансового учреждения.

Азартные игры

Например, два человека могут поспорить на исход будущего события. Они просят третьего, незаинтересованного, нейтрального человека — депозитария — хранить деньги («ставки»), которые они поставили («поставили»). После того как событие произойдёт, депозитарий распределяет ставки одной или обеим исходным (или другим) сторонам в соответствии с исходом события и в соответствии с ранее установленными условиями. Попечители также часто выступают в качестве депозитариев, удерживая имущество до тех пор, пока бенефициары не достигнут совершеннолетия, например.

Правовые последствия

Не все соглашения об эскроу налагают на агента эскроу обязанности юридического доверительного собственника, и во многих таких контрактах агенты эскроу подчиняются только стандарту грубой небрежности и получают выгоду от положений об освобождении от ответственности и защиты от претензий.

Если агент эскроу лицензирован государственным органом, то могут применяться гораздо более высокие правовые стандарты.

Что такое эскроу и как оно работает