Смягчение убытков: методы и помощь при ипотеке

Смягчение убытков — это процесс переговоров между кредитором и домовладельцем, направленный на изменение условий ипотеки и предотвращение потери имущества. Когда заёмщик сталкивается с финансовыми трудностями, смягчение убытков предлагает реальные варианты реструктуризации долга, включая модификацию кредита, рефинансирование и короткую продажу. Эта статья поможет вам разобраться в доступных методах и найти оптимальное решение для вашей ситуации.

Смягчение убытков — это процесс, при котором третья сторона помогает домовладельцу, или это подразделение банка, которое снижает потери банка, или фирма, занимающаяся переговорами между домовладельцем и его кредитором. Смягчение убытков направлено на переговоры об условиях ипотеки для домовладельца, которые предотвратят потерю имущества. Эти новые условия обычно достигаются путем модификации кредита, переговоров о короткой продаже, переговоров о рефинансировании, передачи имущества вместо потери права выкупа, переговоров о выплате наличными за ключи, частичного кредита, плана погашения, отсрочки платежей или других способов реструктуризации кредита. Все эти варианты направлены на снижение финансовых рисков для кредитора или инвестора.

Виды смягчения убытков

• **Модификация кредита**: процесс, при котором ипотека домовладельца изменяется, и кредитор и домовладелец связаны новыми условиями. Наиболее распространенные изменения включают снижение процентной ставки и продление срока до 40 лет. Снижение основной суммы долга встречается настолько редко, что Федеральный резерв (Federal Reserve) в своем отчете указал, что не нашел никаких доказательств того, что кредиторы снижают основную сумму по ипотекам.

• **Короткая продажа**: процесс, при котором кредитор принимает выплату, которая меньше основной суммы ипотеки домовладельца, чтобы позволить домовладельцу продать дом по фактической рыночной стоимости. Это применяется конкретно к домовладельцам, которые должны больше по ипотеке, чем стоит имущество. Без такого снижения основной суммы домовладелец не смог бы продать дом.

• **Короткое рефинансирование**: процесс, при котором кредитор снижает основную сумму ипотеки домовладельца, чтобы позволить ему рефинансировать кредит у нового кредитора. Снижение основной суммы предназначено для соответствия требованиям коэффициента заимствования нового кредитора, что делает рефинансирование возможным.

• **Передача имущества вместо потери права выкупа**: это вариант, при котором залогодатель добровольно передает залоговое имущество в обмен на освобождение от всех обязательств по ипотеке. Такой вариант может быть не принят от залогодателей, которые финансово способны выплачивать ипотечные платежи.

• **Переговоры о выплате наличными за ключи**: кредитор выплачивает домовладельцу или арендатору деньги за своевременное освобождение дома без его повреждения после потери права выкупа. Кредитор делает это, чтобы избежать дополнительных расходов на выселение таких жильцов.

• **Специальная отсрочка платежей**: домовладелец не делает ежемесячные платежи или делает сокращенные платежи. Иногда кредитор требует включить вас в план погашения после окончания отсрочки, чтобы вернуть пропущенные платежи, а иногда просто модифицируют ваш кредит.

• **Частичный кредит**: по этому варианту кредитор авансирует средства от имени заемщика в размере, необходимом для восстановления просроченного кредита (не превышающем эквивалент 12 месяцев основной суммы, процентов и налогов). Заемщик подписывает вексель и подчиненную ипотеку в пользу Министерства жилищного строительства и развития городов США (HUD). В настоящее время такие векселя не предусматривают проценты и не подлежат выплате до тех пор, пока заемщик не погасит первую ипотеку или не перестанет владеть имуществом.

Преимущества

Наиболее распространенное преимущество для домовладельца — предотвращение потери права выкупа, поскольку смягчение убытков работает либо на облегчение долга домовладельца, либо на создание решения по ипотеке, которое финансово устойчиво для домовладельца. Кредиторы выигрывают, смягчая убытки, которые они понесли бы при потере права выкупа. Немедленная потеря права выкупа создает огромное финансовое бремя для кредитора.

История и причины

Смягчение убытков использовалось кредиторами в течение десятилетий, но испытало огромный рост с конца 2006 года. Это быстрое расширение было ответом на резкое увеличение потерь имущества по всей стране. До конца 2006 года и начала 2007 года смягчение убытков было крошечным отделом в большинстве кредитных учреждений. Фактически, период перед почти коллапсом всей финансовой системы показывает, что смягчение убытков было почти несуществующим. Десятилетний период до 2007 года привел к быстрому ежегодному увеличению цен на жилье, вызванному низкими процентными ставками и низкими стандартами андеррайтинга. Смягчение убытков требовалось только в экстремальных случаях благодаря способности домовладельцев неоднократно рефинансировать и избежать дефолта.

Начиная с 2007 года ипотечная промышленность почти рухнула. Большое количество кредиторов прекратило деятельность, а остальные были вынуждены исключить все кредитные программы, наиболее подверженные потере права выкупа. Эти потери имущества были в основном вызваны упаковкой и продажей субстандартных и других рискованных ипотек. Передача собственности от ипотечного кредитора третьему лицу-инвестору оказалась катастрофической. Кредиторы выдавали рискованные кредиты и продавали их, не будучи напрямую затронуты неспособностью заемщиков платить. Эта практика побудила ипотечных кредиторов снизить требования к одобрению ипотеки до самых низких уровней в истории. Кредиторы продавали пулы этих ипотечных кредитов инвестиционным фирмам, которые упаковывали и перепродавали их на рынке в виде выпусков облигаций. Инвестиционные фирмы не были наивны в отношении качества ипотек, поэтому они приобретали кредитные дефолтные свопы (тип страхового продукта, технически не являющийся страховкой) для защиты от неизбежного дефолта. Фактически, кредитные дефолтные свопы были созданы в это время и не существовали до бума на рынке жилья. Это привело к тому, что миллионы неквалифицированных людей получили ипотеку. Еще одним основным фактором «краха ипотеки» были рейтинговые агентства облигаций. Агентства оценили пулы субстандартных ипотек как «инвестиционного уровня», что открыло почти неограниченный запас крупных инвесторов (взаимные фонды, пенсионные фонды и даже страны) для покупки этих выпусков облигаций. Рейтинг инвестиционного уровня ввел в заблуждение управляющих деньгами, заставив их думать, что облигации менее рискованны, чем они были на самом деле. Когда домовладельцы начали не выплачивать ипотечные платежи, облигации оказались слишком рискованными для инвестиций. Это привело инвестиционные компании к прекращению покупки вновь выданных пулов ипотек. Кроме того, инвестиционные фирмы пришли к выводу, что кредитные дефолтные свопы не являются истинной защитой и по сути бесполезны. Кредиторы больше не могли продавать вновь выданные ипотеки. Это остановило восстановление капитала, необходимого этим ипотечным банкам для выдачи кредитов. Фактически, более 200 ипотечных банков были вынуждены закрыться или обанкротились. Этот кризис был назван «кризисом кредита» и кризисом субстандартной ипотеки.

Оставшиеся кредиторы столкнулись с растущими убытками от потери имущества. Кроме того, они должны были полагаться исключительно на кредитный капитал, полученный из депозитов. Эта среда вынудила резкое ужесточение кредитных рекомендаций.

Это привело к тому, что миллионы людей оказались неквалифицированными для рефинансирования из своих рискованных субстандартных, переменных ставок и кредитов с отрицательной амортизацией. Многие люди столкнулись с резким увеличением платежей. В то же время цены на жилье упали из-за «коррекции рынка жилья», вызванной рекордными потерями имущества. На основе данных RealtyTrac с декабря 2007 года по июнь 2010 года было всего 2,36 миллиона американских объектов недвижимости, отчужденных кредиторами в результате потери права выкупа. Кроме того, было 3,48 миллиона уведомлений о дефолте и 3,46 миллиона запланированных аукционов по потере права выкупа. Это значительное увеличение количества объектов на рынке снизило стоимость жилья, создав рынок с меньшим количеством квалифицированных заемщиков, чем домов на продажу. Когда спрос ниже, цены падают. Стоимость жилья была на исторически высоких уровнях до этого из-за исторически низких процентных ставок и постоянного снижения требований к кредиту для домовладельца, чтобы получить ипотеку. Многие домовладельцы оказались с отрицательным капиталом, что означает, что остаток ипотеки был значительно выше рыночной стоимости дома, также известный как «под водой». Многие домовладельцы добровольно объявили дефолт по своей ипотеке. Быть «под водой» означает, что их дом больше не является активом для них. Со всем этим против них и очень немногими вариантами, результатом для многих был дефолт и потеря имущества или смягчение убытков.

Смягчение убытков может быть согласовано непосредственно домовладельцем или адвокатом. Будьте осторожны с мошенническими заявлениями третьих сторон; исследование 2008 года профессора Алана М. Уайта (Alan M White) показало, что из 4342 изученных им модификаций только 62 получили снижение основной суммы.

По-прежнему ощущая удар, это привело к потере капитала (от завышенных уровней) для каждого домовладельца в стране. С меньшим капиталом домовладельцы менее вероятно квалифицируются для кредита, который рефинансирует их из рискованного кредита; с меньшим капиталом меньше домовладельцев могут квалифицироваться для кредитной линии собственного капитала или второй ипотеки, чтобы оплатить финансовые чрезвычайные ситуации.

Основные методы смягчения убытков