Рефинансирование с выводом средств — это финансовый инструмент, позволяющий получить наличные деньги за счёт увеличившейся стоимости вашей недвижимости. Такой вид рефинансирования используется, когда собственник хочет ликвидировать накопленный собственный капитал, заменив старый кредит на новый, больший по размеру. В этой статье разберёмся, как работает эта схема и когда её имеет смысл применять.
Рефинансирование с выводом средств — это замена ипотеки на новый кредит большего размера для получения наличных. Используется при росте стоимости недвижимости для ликвидации собственного капитала.
Тип кредита
Рефинансирование с выводом средств (в отношении недвижимого имущества) происходит, когда кредит берётся на уже принадлежащую собственность в сумме, превышающей стоимость сделки, погашение существующих залогов и связанные расходы. Строго говоря, любое рефинансирование долга является «выводом средств», когда полученные средства используются для чего-либо иного, чем погашение существующего кредита.
В обиходном употреблении рефинансирование с выводом средств происходит, когда собственник ликвидирует долю в имуществе сверх суммы погашения существующих кредитов, обеспеченных залогом на это имущество. Это часто делается, когда стоимость имущества возросла, позволяя заёмщику увеличить ипотеку и получить наличные для других целей.
Этимология
Составное существительное «рефинансирование» состоит из латинского префикса «re» (назад, снова, а также против) и основы слова «финансирование» (от латинского «financia» — платёж) и является отглагольным производным.
Создание денег коммерческими банками
Когда коммерческие банки выдают кредиты или покупают активы на активной стороне своего баланса, они создают безналичные деньги в виде депозитов до востребования на расчётных счётах клиентов на пассивной стороне (см. создание денег). Через переводы клиентов этих средств в другие банки, через снятия и через операции самого банка эти обязательства банка трансформируются в другие формы, такие как срочные и сберегательные депозиты, а также долговые ценные бумаги (сберегательные облигации), межбанковские кредиты или обязательства перед центральным банком. Кроме того, банки должны соответствовать минимальным требованиям к резервам и минимальным требованиям к капиталу для кредитного риска согласно Базелю III.
В самом широком смысле банк рассматривает рефинансирование как управление с учётом риска всеми статьями баланса, возникшими в результате кредитной деятельности. В этом контексте депозиты до востребования включаются в источники финансирования. В самом узком смысле Немецкий федеральный банк (Deutsche Bundesbank) определяет рефинансирование просто как получение центральным банком денег коммерческими банками.
В банковском деле рефинансирование используется только для денежных кредитов. Однако это не относится к кредитным операциям в контексте кредитования (гарантийные кредиты, такие как поручительства).
Пример
Домовладелец, который должен 80 000 долларов по дому стоимостью 200 000 долларов, имеет 120 000 долларов собственного капитала. Этот капитал может быть ликвидирован путём рефинансирования с выводом средств, при условии, что размер кредита превышает 80 000 долларов.
Общая сумма собственного капитала, которая может быть выведена при рефинансировании с выводом средств, зависит от кредитора, программы рефинансирования и других факторов, таких как стоимость дома.
Сравнение с кредитом под залог дома
Различия между рефинансированием с выводом средств и кредитом под залог дома следующие:
- Кредит под залог дома — это отдельный кредит в дополнение к первичной ипотеке.
- Рефинансирование с выводом средств — это замена первичной ипотеки.
- Процентные ставки по рефинансированию с выводом средств обычно, но не всегда, ниже, чем по кредиту под залог дома.
- Заёмщик оплачивает расходы на закрытие рефинансирования ипотеки.
- Как правило, заёмщик не платит расходы на закрытие по кредиту под залог дома.
- Расходы на закрытие могут составлять сотни или тысячи долларов.
Связанные темы
Противоположное — рефинансирование «по ставке и условиям» — происходит, когда владельцу становятся доступны лучшая процентная ставка, лучшие условия кредита или и то, и другое, что перестраивает его портфель долга в отношении залогов, удерживаемых на имущество. Объединение нескольких кредитов в один без вывода средств также является рефинансированием «по ставке и условиям».
Пределы соотношения кредита к стоимости и другие факторы при одобрении кредита определяют, сколько средств может быть выведено из собственного капитала любого имущества.
🔑 Ключевые факты
- Рефинансирование с выводом средств — это замена первичной ипотеки, а не дополнительный кредит
- Процентные ставки обычно ниже, чем по кредиту под залог дома
- Заёмщик оплачивает расходы на закрытие рефинансирования (сотни или тысячи долларов)
- Сумма вывода зависит от кредитора, программы и стоимости имущества
- Коммерческие банки создают безналичные деньги при выдаче кредитов
- Банки должны соответствовать требованиям Базеля III по резервам и капиталу
- Рефинансирование возможно только при наличии собственного капитала в имуществе
Как работает рефинансирование с выводом средств
❓ Часто задаваемые вопросы
💡 Интересные факты
- Коммерческие банки создают деньги не печатанием, а выдачей кредитов — они создают безналичные деньги в виде депозитов на счётах клиентов
- Слово ‘рефинансирование’ происходит от латинского префикса ‘re’ (снова, назад) и слова ‘финанция’ (платёж)
- При рефинансировании с выводом средств банки должны соответствовать строгим требованиям Базеля III по минимальным резервам и капиталу