Креативное финансирование недвижимости: методы и способы

Креативное финансирование — это нетрадиционные способы приобретения недвижимости, позволяющие инвесторам покупать объекты с минимальным собственным капиталом. Такие методы открывают доступ к рынку недвижимости даже при ограниченных финансовых ресурсах, используя различные схемы кредитования и альтернативные источники финансирования. В этой статье разберём основные техники креативного финансирования и их применение на практике.

Нетрадиционные способы покупки недвижимости

В сфере недвижимости креативное финансирование — это нетрадиционные или необычные способы приобретения земли или имущества. Основная цель креативного финансирования заключается в покупке или финансировании недвижимости с использованием минимального собственного капитала покупателя или инвестора, что также называется кредитным плечом. Применяя эти методы, инвестор может приобрести несколько объектов недвижимости, используя минимальные или вообще никакие собственные средства.

Виды

Жёсткие кредиты

Жёсткие кредиты (HML) похожи на частные ипотеки, но выдаются через специализированного кредитора. Такой кредитор может получить финансирование либо от своих контактов с частными инвесторами, либо от финансовых учреждений, с которыми он установил кредитные линии.

Жёсткие кредиты выдаются инвесторам в недвижимость для её приобретения и восстановления. Процентные ставки немного выше, чем при прямом заимствовании у частного кредитора, так как кредитор также может получать дополнительный доход. Кредитор также взимает комиссию в размере 3–6% или более. Эти комиссии часто оплачиваются авансом, но некоторые кредиторы могут включить их в сумму кредита.

Жёсткие кредиты — это высокопроцентные ипотеки от частных инвесторов. Заёмщики в отчаянном положении с низким кредитным рейтингом, банкротствами, неподтверждённым доходом или чрезмерной задолженностью часто берут жёсткие кредиты, когда не могут получить традиционную ипотеку. Жёсткий кредит становится последним средством, когда заёмщики не соответствуют стандартам кредитования банков или государственных организаций, таких как Fannie Mae и Freddie Mac.

Частные ипотеки

Частная ипотека — это кредит, обеспеченный недвижимостью и выданный частным кредитором вместо традиционного кредитного учреждения или государственной организации. Такие кредиты обычно краткосрочные и длятся от 6 месяцев до трёх лет. Это кредиты, обеспеченные активами, выданные для покупки и восстановления недвижимости. Поскольку кредиты обеспечены активами, решение о выдаче кредита основывается на характеристиках самого имущества, а не на квалификации или кредитной истории заёмщика.

Процентные ставки по таким кредитам значительно выше традиционных и могут составлять от 12% до 18%, иногда требуется также комиссия. Кредиты выдаются при коэффициенте LTV (отношение кредита к стоимости) 65–70%, чтобы сохранить достаточный капитал в имущество для частного кредитора в случае невыполнения обязательств.

Одновременное закрытие сделки

Одновременное закрытие сделки позволяет продавцу предложить финансирование от владельца без необходимости держать какую-либо ипотеку. В день закрытия право собственности на имущество переходит к покупателю, а вновь созданная ипотека (финансируемая владельцем) одновременно продаётся инвестору в долговые обязательства за наличные.

Subject-to

Сделка типа subject-to — это метод креативного финансирования, при котором покупатель может получить право собственности на имущество без получения кредита традиционным способом. Обычно при такой сделке продавец оставляет своё существующее финансирование на месте. Этот процесс похож на принятие кредита, но отличается тем, что обычно происходит без ведома первоначального кредитного учреждения и выходит за рамки первоначальных условий кредита. Этот метод полезен, так как позволяет покупателю получить финансирование без транзакционных расходов и не требует отвлечения капитала на получение нового кредита. Метод также позволяет покупателю быстро приобрести имущество без прохождения сложного процесса оформления кредита. Одновременно он предлагает креативное решение для продавцов с минимальным капиталом в доме, которые не смогли бы продать на открытом рынке.

Земельный траст

Земельный траст — это соглашение, при котором одна сторона (попечитель) согласна владеть недвижимостью в интересах другой стороны (бенефициара). Земельные трасты используются некоммерческими организациями для управления сервитутами охраны, корпорациями и инвестиционными группами для объединения больших участков земли, а также физическими лицами для сохранения конфиденциальности своего имущества, избежания завещательного разбирательства и получения других преимуществ.

При применении креативного финансирования земельный траст можно использовать для контроля над имуществом при сохранении конфиденциальности имени владельца. Хотя это не предотвращает применение кредитным учреждением пункта о продаже, это затрудняет обнаружение кредитным учреждением того, что имущество было продано с использованием креативного финансирования.

Короткая продажа

При короткой продаже продавец должен больше, чем стоит дом, так как часто он отстаёт на несколько платежей и может быть близок к потере имущества. В результате банк-кредитор может согласиться на продажу имущества за сумму, меньшую, чем задолженность по нему. Чтобы банк согласился получить меньше, чем должен домовладелец по ипотеке, продавец часто должен продемонстрировать серьёзные трудности, которые привели его к невозможности продолжать платежи. Продавец предоставляет инвестору в короткую продажу контракт на покупку имущества, акт, который, вероятно, будет помещён в условное депонирование, доверенность и ряд других документов, которые дадут ему полный контроль над имуществом. Инвестор затем представляет банку-кредитору доказательства того, что продавец больше не может производить платежи, вынужден отказаться от контроля над имуществом и что кредит должен быть снижен, чтобы инвестор мог приобрести имущество.

Термин «короткая продажа» неправильный, так как он не имеет ничего общего с финансовым шортингом. Эти сделки также могут занять значительное время, поэтому их не называют «короткой продажей» по этой причине. Однако этот процесс короче традиционного процесса прохождения потери имущества и продажи с аукциона, который всё равно займёт намного больше времени.

Это метод быстрой продажи дома, так как вы фактически передаёте контроль над имуществом инвестору в короткую продажу сразу же после подписания документов. С этого момента инвестор отвечает за завершение сделки. Если банк откажется принять предложение инвестора по короткой продаже, нет гарантии, что дом не будет потерян в любом случае, но это даёт продавцу «возможность избежать потери имущества», когда все остальные варианты исчерпаны.

Этот метод также можно использовать для отсрочки потери имущества на достаточное время, чтобы позволить совершить другую покупку или что-то ещё сделать с имуществом.

Основные методы креативного финансирования