Коммерческая ипотека: условия, ставки и андеррайтинг

Коммерческая ипотека — это специализированный кредит, обеспеченный коммерческой недвижимостью, который используется для приобретения офисов, торговых центров, складов и других бизнес-объектов. Условия и ставки коммерческой ипотеки отличаются от жилищного кредитования и зависят от типа объекта, финансового состояния заемщика и текущей рыночной ситуации. В этой статье разберемся, как работает коммерческая ипотека и на что обратить внимание при её оформлении.

Ипотечный кредит, обеспеченный коммерческой недвижимостью

Коммерческая ипотека — это ипотечный кредит, обеспеченный коммерческой недвижимостью, такой как офисное здание, торговый центр, промышленный склад или жилой комплекс. Средства от коммерческой ипотеки обычно используются для приобретения, рефинансирования или переоборудования коммерческой недвижимости.

Коммерческие ипотеки структурируются в соответствии с потребностями заемщика и кредитора. Ключевые условия включают сумму кредита, процентную ставку, срок, график амортизации и гибкость досрочного погашения. Коммерческие ипотеки обычно подлежат тщательной проверке и анализу перед закрытием сделки. Процесс андеррайтинга кредитора может включать финансовый анализ собственности и владельца, а также заказ и проверку различных отчетов третьих сторон, таких как оценка стоимости.

По состоянию на 30 июня 2013 года в США было выдано коммерческих и многоквартирных ипотек на сумму 3,1 триллиона долларов. Из этих ипотек примерно 49% принадлежали банкам, 18% — трастам, обеспеченным активами (эмитентам CMBS), 12% — государственным предприятиям и агентствам, а 10% — страховым компаниям.

Условия

Сумма кредита

Сумма коммерческой ипотеки обычно определяется на основе коэффициента кредит-стоимость (LTV) и коэффициентов покрытия долга, которые подробнее рассматриваются ниже в разделе о стандартах андеррайтинга.

Структура кредита

Коммерческие ипотеки могут быть структурированы как первые залоги или, если требуется большая сумма кредита, заемщик может получить дополнительное финансирование, иногда структурированное как мезонинная расписка или как привилегированный капитал, который обычно имеет более высокую процентную ставку.

Процентная ставка

Процентные ставки по коммерческим ипотекам могут быть фиксированными или плавающими. Фиксированные ставки по стабилизированной коммерческой недвижимости обычно устанавливаются на основе спреда к своп-ставкам, при этом спред соответствует сроку кредита. Рыночные процентные ставки и факторы андеррайтинга значительно влияют на предлагаемую ставку по конкретной коммерческой недвижимости. Процентные ставки по коммерческим ипотекам обычно выше, чем по жилым ипотекам.

Комиссии

Многие кредиторы коммерческих ипотек требуют комиссию за подачу заявления или добросовестный депозит, который обычно используется кредитором для покрытия расходов на андеррайтинг, таких как оценка стоимости имущества. Коммерческие ипотеки также могут иметь комиссии за выдачу или андеррайтинг (уплачиваются при закрытии как уменьшение суммы кредита) и/или комиссии при выходе (уплачиваются при погашении кредита).

Срок

Срок коммерческой ипотеки обычно составляет от пяти до десяти лет для стабилизированной коммерческой недвижимости с установившимися денежными потоками (иногда называемые «постоянные кредиты») и от одного до трех лет для недвижимости в переходном периоде, например, недавно открытых объектов или объектов, подвергаемых ремонту или переоборудованию (иногда называемые «мостовые кредиты»). Ипотеки на многоквартирную недвижимость, предоставляемые государственным предприятием или государственным агентством, могут иметь сроки тридцать лет и более. Некоторые коммерческие ипотеки могут допускать продление при соблюдении определенных условий, которые могут включать уплату комиссии за продление. Некоторые коммерческие ипотеки имеют «предполагаемую дату погашения», что означает, что если кредит не погашен к предполагаемой дате погашения, кредит не находится в состоянии дефолта.

Амортизация

Коммерческие ипотеки часто амортизируются в течение срока кредита, то есть заемщик выплачивает как проценты, так и основную сумму с течением времени, и остаток кредита в конце срока меньше первоначальной суммы кредита. Однако, в отличие от жилых ипотек, коммерческие ипотеки обычно не полностью амортизируются в течение установленного срока и поэтому часто заканчиваются единовременным платежом оставшегося остатка, который часто погашается путем рефинансирования недвижимости. Некоторые коммерческие ипотеки имеют период, в течение которого выплачиваются только проценты в начале срока кредита.

Досрочное погашение

Коммерческие кредиты различаются по условиям досрочного погашения, то есть по тому, разрешено ли инвестору в недвижимость рефинансировать кредит по своему усмотрению. Некоторые портфельные кредиторы, такие как банки и страховые компании, могут допускать гибкость досрочного погашения. Напротив, чтобы заемщик мог досрочно погасить кредит в кондуите, заемщик должен будет дефизировать облигации, купив достаточно государственных облигаций (казначейских обязательств) для обеспечения инвесторам того же дохода, который они получили бы, если бы кредит оставался в силе.

Юридическое лицо заемщика

Коммерческая ипотека обычно берется специально созданным юридическим лицом, таким как корпорация или ООО, созданным исключительно для владения данной недвижимостью, а не физическим лицом или крупным бизнесом. Это позволяет кредитору выселить собственность в случае дефолта, даже если заемщик объявил о банкротстве, то есть юридическое лицо является «защищенным от банкротства».

Регресс

Коммерческие ипотеки могут быть с правом регресса или без права регресса. Ипотека с правом регресса дополняется общим обязательством заемщика или личной гарантией владельца(ов) имущества, что делает долг подлежащим полной выплате, даже если выселение имущества не покрывает непогашенный остаток. Ипотека без права регресса обеспечена только коммерческой недвижимостью, которая служит залогом. В случае дефолта кредитор может выселить имущество, но не имеет дальнейших претензий к заемщику за оставшийся дефицит.

Если спонсор ищет финансирование портфеля коммерческой недвижимости, а не одного объекта, спонсор может выбрать кросс-обеспеченный кредит, при котором все объекты обеспечивают кредит.

Резервы

Кредиторы могут требовать от заемщиков создания резервов для финансирования определенных статей при закрытии, таких как ожидаемые расходы на улучшение помещений и комиссии за сдачу в аренду, необходимые расходы на ремонт и капитальные затраты, а также резервы процентов.

Андеррайтинг

Метрики андеррайтинга

Кредиторы обычно требуют минимальный коэффициент покрытия долга, который обычно колеблется от 1,1 до 1,4; коэффициент представляет собой чистый денежный поток (доход, который производит имущество) в отношении обслуживания долга (платеж по ипотеке). Например, если владелец торгового центра получает 300 000 долларов в месяц от арендаторов и платит 50 000 долларов в месяц расходов, кредитор обычно не выдаст кредит, требующий ежемесячных платежей выше 227 273 долларов ((300 000–50 000)/1,1)), что составляет 1,1 покрытие долга.

Кредиторы также смотрят на коэффициент кредит-стоимость (LTV). LTV — это математический расчет, который выражает сумму ипотеки в процентах от общей оценочной стоимости. Например, если заемщик хочет 6 000 000 долларов для покупки офиса стоимостью 10 000 000 долларов, коэффициент LTV составляет 6 000 000/10 000 000 или 60%. Коммерческие LTV обычно находятся между 55% и 70%, в отличие от жилых ипотек, которые обычно составляют 80% или выше.

Кредиторы смотрят на арендную плату за квадратный метр, стоимость за квадратный метр и стоимость замены за квадратный метр. Эти показатели сильно варьируются в зависимости от местоположения и предполагаемого использования имущества, но могут быть полезными показателями финансового здоровья недвижимости, а также вероятности появления конкурирующих новых разработок.

После финансового кризиса 2008 года кредиторы начали сосредотачиваться на новом показателе — доходности долга — для дополнения коэффициента покрытия долга. Доходность долга определяется как чистый операционный доход (NOI) имущества, разделенный на сумму ипотеки.

Практика андеррайтинга

Кредиторы обычно проводят тщательный анализ предлагаемого коммерческого ипотечного кредита перед выдачей кредита. Такой анализ часто включает осмотр объекта, финансовый анализ и анализ спонсора имущества и юридического заемщика. Кредиторы также смотрят на кредитный рейтинг, выписки из банка, время работы в бизнесе и годовой доход. Многие кредиторы также заказывают и проверяют отчеты третьих сторон, такие как оценка, экологический отчет, инженерный отчет и проверка биографических данных.

Поставщики коммерческих ипотек

Банки

Банки, крупные и малые, являются традиционными поставщиками коммерческих ипотек. По данным Федеральной резервной системы, банки держали 1,5 триллиона долларов коммерческих ипотек на своих счетах по состоянию на 30 июня 2013 года.

Кондуитные кредиторы

Кондуитные кредиторы выдают коммерческие ипотеки и держат их в качестве инвестиций в течение короткого периода времени перед секьюритизацией кредитов и продажей CMBS, обеспеченных основными коммерческими ипотечными кредитами. Кондуитные кредиторы включают как банки, так и небанковские финансовые компании. Примерно 560 миллиардов долларов коммерческих ипотек принадлежали эмитентам CMBS по состоянию на 30 июня 2013 года, по данным Федеральной резервной системы.

Секьюритизация коммерческих ипотек в ее нынешнем виде началась с программы коммерческой секьюритизации Корпорации по разрешению трастов (RTC) в 1992–1997 годах. RTC применила подход, аналогичный тому, который она успешно начала использовать с жилыми ипотеками, выпуская несколько траншей ценных бумаг, обеспеченных диверсифицированными пулами коммерческих ипотечных кредитов. После введения методов секьюритизации RTC частные банки начали выдавать кредиты специально для их преобразования в ценные бумаги. Эти кредиты обычно структурируются так, чтобы запретить досрочное погашение сверх установленного графика амортизации. Это делает полученные ценные бумаги более привлекательными для инвесторов, поскольку они знают, что коммерческие ипотеки останутся в силе, даже если процентные ставки упадут.

Выпуск новых CMBS достиг пика в 2007 году на уровне 229 миллиардов долларов. Затем кризис субстандартной ипотеки и финансовый кризис 2008 года привели к резкому падению цен CMBS, и выпуск новых ценных бумаг CMBS практически прекратился в 2008–2009 годах. Рынок начал восстанавливаться, с выпуском 12 миллиардов долларов в 2010 году, 37 миллиардов долларов в 2011 году и 48 миллиардов долларов в 2012 году.

Государственные агентства

Государственные предприятия, такие как Fannie Mae и Freddie Mac, а также государственные корпорации, такие как Ginnie Mae, активно кредитуют многоквартирную коммерческую недвижимость (то есть жилые дома) в Соединенных Штатах. Примерно 390 миллиардов долларов многоквартирных жилых ипотек принадлежали государственным предприятиям или агентствам и пулам ипотек, обеспеченным GSE, по состоянию на 30 июня 2013 года, что составляет 12% от общей суммы выдающихся коммерческих ипотек и 43% от выдающихся многоквартирных коммерческих ипотек в то время.

Страховые компании

Страховые компании активно инвестируют в коммерческие ипотеки и держат примерно 325 миллиардов долларов коммерческих ипотек по состоянию на 30 июня 2013 года.

Ипотечные брокеры

Ипотечные брокеры не предоставляют коммерческие ипотечные кредиты, но часто используются для получения нескольких предложений от различных потенциальных кредиторов и управления процессом финансирования.

Кредиторы-корреспонденты

Кредиторы-корреспонденты не выдают собственные деньги, но предоставляют услуги на начальном этапе, такие как выдача, андеррайтинг и обслуживание кредитов для кредиторов, которые используют эти компании. Корреспондент часто представляет кредиторов в определенном географическом районе.

Другие рынки

Соединенное Королевство

Рынок коммерческих ипотек

Анализ данных Управления доходов и таможни Ее Величества (HM Revenue and Customs) по завершению сделок с недвижимостью в Соединенном Королевстве между 2005 и 2013 годами показывает, что в отличие от жилого кредитования, ипотечное кредитование нежилой недвижимости было в упадке до глобальной рецессии 2008–2009 годов. Валовое коммерческое и жилое кредитование начало расти с одинаковой скоростью с 2009 года, показав соответственно 16,2% и 18,2% роста без учета инфляции между 2009 и 2013 годами.

В 2014 году коммерческое кредитование составляло всего 5,2% от общего валового объема ипотечного кредитования по объему, но 25,3% по стоимости. Средняя коммерческая ипотека в этом году составляла 1,46 миллиона фунтов стерлингов по сравнению со средней жилой ипотекой в 236 400 фунтов стерлингов.

Распределение по категориям

Нормативные акты, введенные в 2013 году Управлением финансовых услуг (FSA), требовали от банков держать взвешенный по риску капитал в отношении коммерческих ипотек — от 50% до 250% суммы кредита — для ограничения их воздействия на активы коммерческой недвижимости. Критики предсказывали, что более высокие требования к капиталу для крупных банков могут негативно повлиять на доступность коммерческого кредита; однако опрос условий кредитования Банка Англии за четвертый квартал 2013 года указал, что доступность коммерческого кредита для корпоративного сектора увеличилась в течение года.

Регулирование

Поскольку регулируемые ипотечные контракты определяются как относящиеся к недвижимости, которая будет использоваться «как жилье или в связи с жильем заемщиком… или связанным лицом», отдельные контракты коммерческой ипотеки и их продажа не регулируются Управлением финансового поведения (FCA). Исключение существует для смешанного использования недвижимости, где 40% или более недвижимости будут использоваться как жилье. Однако к марту 2016 года Соединенное Королевство должно было реализовать новые правила для соответствия общеевропейской Директиве по ипотечному кредиту, которая не различает коммерческую и полукоммерческую недвижимость; поэтому в настоящее время неясно, будет ли вся смешанная недвижимость подпадать под регулирование FCA при вступлении в силу новых нормативных актов, независимо от доли, используемой в жилых целях.

Различие между коммерческим и кредитованием для сдачи в аренду

В Соединенном Королевстве существует различие между коммерческими ипотеками, которые предназначены для покупки нежилой недвижимости, и ипотеками для сдачи в аренду (buy-to-let), которые предназначены для покупки жилой недвижимости для сдачи в аренду платежеспособным арендаторам. Кредиты для сдачи в аренду могут предоставляться как коммерческими, так и жилыми ипотечными кредиторами.

Ипотеки для сдачи в аренду имеют сходство как с коммерческими, так и с жилыми ипотеками. Из-за высокого спроса потребителей и более низких требований к компенсации капитала, ипотечные кредиторы могут предлагать финансирование для сдачи в аренду обычно по более низким процентным ставкам, чем коммерческие ипотеки. Существует также определенное нормативное пересечение между рынками сдачи в аренду и жилыми рынками, и многие кредиторы для сдачи в аренду используют проверки андеррайтинга, аналогичные тем, которые предписаны FCA для жилых ипотечных заявок.

Однако, как и коммерческие ипотеки, ипотеки для сдачи в аренду подлежат андеррайтингу в соответствии с коэффициентом покрытия долга, а не множителями доходов. Банки высокой улицы могут рассчитывать DSCR на уровне 160–170% для коммерческих ипотек и 125–130% для ипотек для сдачи в аренду, в то время как меньшинство специализированных кредиторов может рассчитывать его на уровне 125–130% для коммерческих ипотек и 110% для ипотек для сдачи в аренду.

Что такое коммерческая ипотека и как она работает