Ипотека с переменной ставкой: ARM, гибриды, риски

Ипотека с переменной ставкой (ARM) — это кредит, процентная ставка по которому меняется в зависимости от рыночных условий. Такие ипотеки привлекают заёмщиков низкими начальными платежами, но требуют понимания рисков, связанных с возможным повышением ставок в будущем.

Ипотечный кредит с процентной ставкой, которая меняется в зависимости от кредитных рынков

Ипотека с переменной ставкой, или ARM (adjustable-rate mortgage), — это ипотечный кредит, процентная ставка по которому периодически корректируется на основе индекса, отражающего стоимость заимствований для кредитора на кредитных рынках. Кредит может предоставляться по стандартной переменной ставке кредитора. Может существовать прямая и законодательно определённая связь с базовым индексом, но если кредитор не устанавливает конкретную связь с рынком или индексом, ставка может изменяться по его усмотрению. Термин «ипотека с переменной ставкой» наиболее распространён вне США, в то время как в Соединённых Штатах чаще используется термин «adjustable-rate mortgage», подразумевающий ипотеку, регулируемую федеральным правительством с ограничениями на комиссии. Во многих странах ипотеки с переменной ставкой являются нормой и могут просто называться ипотеками.

Среди наиболее распространённых индексов — ставки по казначейским ценным бумагам с постоянным сроком погашения (CMT), индекс стоимости привлечения средств (COFI) и лондонская межбанковская ставка предложения (LIBOR). Некоторые кредиторы используют в качестве индекса собственную стоимость привлечения средств вместо других индексов. Это делается для обеспечения стабильной маржи кредитора, чья собственная стоимость финансирования обычно связана с индексом. Следовательно, платежи заёмщика могут меняться со временем в зависимости от изменения процентной ставки (в качестве альтернативы может меняться срок кредита). Это отличается от ипотеки с постепенно возрастающими платежами, которая предусматривает изменяющиеся суммы платежей, но фиксированную процентную ставку. Другие формы ипотечного кредита включают ипотеку только под проценты, ипотеку с фиксированной ставкой, ипотеку с отрицательной амортизацией и ипотеку с воздушным платежом.

Переменные ставки перекладывают часть процентного риска с кредитора на заёмщика. Они могут использоваться в ситуациях, когда непредсказуемые процентные ставки затрудняют получение кредитов с фиксированной ставкой. Заёмщик выигрывает, если процентная ставка падает, но теряет, если она растёт. Заёмщик также получает выгоду от сниженных маржей по сравнению с базовой стоимостью заимствований в сравнении с ипотеками с фиксированной или ограниченной ставкой.

В отличие от ипотек с фиксированной ставкой, ипотеки с переменной ставкой не подвержены инфляционному риску, но они подвергаются риску изменения реальных процентных ставок. Ипотеки с переменной ставкой обычно имеют более низкие процентные ставки, чем ипотеки с фиксированной ставкой. По мнению учёных, «заёмщики должны в целом предпочитать ипотеки с переменной ставкой ипотекам с фиксированной ставкой, если только процентные ставки не низкие».

Характеристики

Индексы

• Индекс стоимости привлечения средств 11-го округа (COFI)
• Лондонская межбанковская ставка предложения (LIBOR)
• 12-месячный индекс средних казначейских ставок (MTA)
• Казначейские ценные бумаги с постоянным сроком погашения (CMT)
• Национальная средняя ставка по контрактным ипотекам
• Ставка своп банковских векселей (BBSW)
• Индекс потребительских цен (CPI)

В некоторых странах банки могут публиковать базовую ставку кредитования, которая используется в качестве индекса. Индекс может применяться тремя способами: прямо, на основе ставки плюс маржа или на основе движения индекса.

Прямое применение индекса означает, что процентная ставка меняется точно вместе с индексом. Другими словами, процентная ставка по кредиту точно равна индексу. Из перечисленных выше индексов только индекс контрактной ставки применяется прямо.

Применение индекса на основе ставки плюс маржа означает, что процентная ставка будет равна базовому индексу плюс маржа. Маржа указывается в кредитном документе и остаётся фиксированной в течение всего срока кредита. Например, процентная ставка по ипотеке может быть указана как LIBOR плюс 2%, где 2% — это маржа, а LIBOR — индекс.

Третий способ применения индекса — на основе его движения. В этой схеме ипотека выдаётся по согласованной ставке, а затем корректируется на основе движения индекса. В отличие от прямого применения или индекса плюс маржа, начальная ставка явно не привязана к какому-либо индексу; корректировки привязаны к индексу.

Основные характеристики

Наиболее важные основные характеристики ARM:

• Начальная процентная ставка. Это начальная процентная ставка по ARM.
• Период корректировки. Это период времени, в течение которого процентная ставка или срок кредита по ARM должны оставаться неизменными. Ставка переустанавливается в конце этого периода, и ежемесячный платёж по кредиту пересчитывается.
• Ставка индекса. Большинство кредиторов привязывают изменения процентных ставок ARM к изменениям ставки индекса. Кредиторы основывают ставки ARM на различных индексах, наиболее распространёнными являются ставки по казначейским ценным бумагам со сроком от одного до пяти лет. Другой распространённый индекс — национальная или региональная средняя стоимость привлечения средств для сберегательных и кредитных ассоциаций.
• Маржа. Это процентные пункты, которые кредиторы добавляют к ставке индекса для определения процентной ставки ARM.
• Ограничения процентной ставки. Это пределы того, насколько процентная ставка или ежемесячный платёж могут измениться в конце каждого периода корректировки или в течение всего срока кредита.
• Начальные скидки. Это уступки по процентной ставке, часто используемые в качестве рекламных средств, предлагаемые в первый год или более кредита. Они снижают процентную ставку ниже преобладающей ставки (индекс плюс маржа).
• Отрицательная амортизация. Это означает, что баланс ипотеки увеличивается. Это происходит, когда ежемесячные платежи по ипотеке недостаточно велики, чтобы оплатить все начисленные проценты по ипотеке. Это может произойти, когда ограничение платежей, содержащееся в ARM, достаточно низко, так что платёж основной суммы плюс проценты больше, чем ограничение платежа.
• Конвертация. Соглашение с кредитором может содержать пункт, позволяющий заёмщику конвертировать ARM в ипотеку с фиксированной ставкой в установленные сроки.
• Досрочное погашение. Некоторые соглашения могут требовать от заёмщика уплаты специальных комиссий или штрафов, если ARM погашена досрочно. Условия досрочного погашения иногда подлежат переговорам.

Выбор жилищного ипотечного кредита — сложный и трудоёмкий процесс. В помощь заёмщику Совет Федеральной резервной системы и Совет Федеральной жилищной кредитной системы подготовили контрольный список ипотеки.

Ограничения

Любая ипотека, по которой платежи заёмщика могут увеличиваться со временем, несёт в себе риск финансовых трудностей для заёмщика. Чтобы ограничить этот риск, ограничения на комиссии — известные в отрасли как ограничения — являются распространённой характеристикой ипотек с переменной ставкой. Ограничения обычно применяются к трём характеристикам ипотеки:

• частота изменения процентной ставки
• периодическое изменение процентной ставки
• общее изменение процентной ставки в течение всего срока кредита, иногда называемое пожизненным ограничением

Например, конкретная ARM может иметь следующие типы ограничений на корректировку процентной ставки:

• корректировка процентов каждые шесть месяцев, обычно 1% за корректировку, 2% всего в год
• корректировка процентов только один раз в год, обычно максимум 2%
• процентная ставка может корректироваться не более чем на 1% в год

Ограничения на корректировку платежей по ипотеке:

• максимальные корректировки платежей по ипотеке, обычно 7,5% в год по кредитам с опцией платежа/отрицательной амортизацией

Ограничения на корректировку процентной ставки в течение срока кредита:

• общая корректировка процентной ставки ограничена 5% или 6% в течение всего срока кредита.

Ограничения на периодическое изменение процентной ставки могут быть разделены на одно ограничение на первое периодическое изменение и отдельное ограничение на последующие периодические изменения, например 5% на начальную корректировку и 2% на последующие корректировки.

Хотя редко, ограничение может ограничивать максимальный ежемесячный платёж в абсолютном выражении (например, 1000 долларов в месяц), а не в относительном выражении.

ARM, которые допускают отрицательную амортизацию, обычно имеют корректировки платежей, которые происходят реже, чем корректировки процентной ставки. Например, процентная ставка может корректироваться каждый месяц, но размер платежа только один раз в 12 месяцев.

Структура ограничений иногда выражается как начальное ограничение корректировки / последующее ограничение корректировки / пожизненное ограничение, например 2/2/5 для кредита с ограничением 2% на начальную корректировку, ограничением 2% на последующие корректировки и ограничением 5% на общие корректировки процентной ставки. Когда даны только два значения, это указывает, что ограничение на начальное изменение и периодическое ограничение одинаковы. Например, структура ограничений 2/2/5 иногда может быть просто написана как 2/5.

Мотивы

ARM обычно позволяют заёмщикам снизить свои начальные платежи, если они готовы взять на себя риск изменения процентных ставок. Есть свидетельства того, что потребители склонны предпочитать контракты с самыми низкими начальными ставками, как, например, в Великобритании, где потребители сосредоточены на немедленных ежемесячных расходах по ипотеке. Решения потребителей также могут быть затронуты советами, которые они получают, и большая часть советов предоставляется кредиторами, которые могут предпочитать ARM из-за структур финансовых рынков.

Во многих странах банки или аналогичные финансовые учреждения являются основными источниками ипотек. Для банков, финансируемых за счёт депозитов клиентов, депозиты клиентов обычно имеют гораздо более короткие сроки, чем жилищные ипотеки. Если бы банк предоставлял большие объёмы ипотек с фиксированной ставкой, но получал большую часть своего финансирования из депозитов (или других краткосрочных источников средств), он столкнулся бы с несоответствием активов и пассивов из-за процентного риска. Тогда он рисковал бы тем, что процентный доход от его портфеля ипотек будет меньше, чем ему нужно платить своим вкладчикам. В Соединённых Штатах некоторые утверждают, что кризис сбережений и кредитов был частично вызван этой проблемой: компании сбережений и кредитов имели краткосрочные депозиты и долгосрочные ипотеки с фиксированной ставкой и поэтому были застигнуты врасплох, когда Пол Волкер повысил процентные ставки в начале 1980-х годов. Поэтому банки и другие финансовые учреждения предлагают ипотеки с переменной ставкой, потому что это снижает риск и соответствует их источникам финансирования.

Банковские регуляторы внимательно следят за несоответствиями активов и пассивов, чтобы избежать таких проблем, и они устанавливают жёсткие ограничения на объём долгосрочных ипотек с фиксированной ставкой, которые банки могут держать в отношении своих других активов. Чтобы снизить риск, многие источники ипотек продают большую часть своих ипотек, особенно ипотеки с фиксированной ставкой.

Для заёмщика ипотеки с переменной ставкой могут быть менее дорогостоящими, но ценой более высокого риска. Многие ARM имеют «периоды-приманки», которые представляют собой относительно короткие начальные периоды с фиксированной ставкой (обычно от одного месяца до одного года), когда ARM имеет процентную ставку, значительно ниже «полностью индексированной» ставки. Период-приманка может побудить некоторых заёмщиков рассматривать ARM как более выгодную сделку, чем она на самом деле представляет. Низкая ставка-приманка предрасполагает ARM к поддержанию выше среднего увеличения платежей.

Варианты

Гибридные ARM

Гибридная ARM имеет процентную ставку, которая фиксирована в течение начального периода времени, а затем плавает после этого. «Гибридная» относится к сочетанию ARM характеристик с фиксированной ставкой и переменной ставкой. Гибридные ARM обозначаются их начальными периодами с фиксированной ставкой и переменной ставкой, например, 3/1 — это ARM с 3-летним периодом с фиксированной процентной ставкой и последующими 1-летними периодами корректировки процентной ставки. Дата, когда гибридная ARM переходит с графика платежей с фиксированной ставкой на график корректируемых платежей, известна как дата переустановки. После даты переустановки гибридная ARM плавает с маржей над указанным индексом, как и любая обычная ARM.

Популярность гибридных ARM значительно возросла в начале XXI века. В 1998 году процент гибридов по отношению к ипотекам с фиксированной ставкой на 30 лет составлял менее 2%; в течение шести лет это увеличилось до 27,5%.

Как и другие ARM, гибридные ARM перекладывают часть процентного риска с кредитора на заёмщика, позволяя кредитору предлагать более низкую ставку в многих средах процентных ставок.

Option ARM

«Option ARM» — это обычно 30-летняя ARM, которая первоначально предлагает заёмщику четыре варианта ежемесячного платежа: указанный минимальный платёж, платёж только под проценты, 15-летний полностью амортизируемый платёж и 30-летний полностью амортизируемый платёж.

Эти типы кредитов также называются «pick-a-payment» или «pay-option» ARM.

Когда заёмщик делает платёж по Pay-Option ARM, который меньше начисляемых процентов, происходит «отрицательная амортизация», что означает, что неоплаченная часть начисляемых процентов добавляется к остатку основной задолженности. Например, если заёмщик делает минимальный платёж в размере 1000 долларов, а ARM начислил ежемесячные проценты в размере 1500 долларов, 500 долларов будут добавлены к балансу кредита заёмщика. Кроме того, платёж только под проценты в следующем месяце будет рассчитан с использованием нового, более высокого остатка основной суммы.

Option ARM часто предлагаются с очень низкой ставкой-приманкой (часто всего 1%), что приводит к очень низким минимальным платежам в первый год ARM. В периоды экономического подъёма кредиторы часто выдают кредиты заёмщикам на основе платежей по ипотеке, которые ниже уровня полной амортизации. Это позволяет заёмщикам претендовать на гораздо больший кредит (то есть взять на себя больше долга), чем было бы возможно в противном случае. При оценке Option ARM благоразумные заёмщики не должны сосредоточиваться на ставке-приманке или начальном уровне платежа, а должны рассмотреть характеристики индекса, размер «маржи ипотеки», которая добавляется к значению индекса, и другие условия ARM. В частности, они должны рассмотреть возможности того, что (1) долгосрочные процентные ставки растут; (2) их дом может не вырасти в цене или даже потерять в стоимости, или даже (3) оба риска могут материализоваться.

Option ARM лучше всего подходят для опытных заёмщиков с растущими доходами, особенно если их доходы колеблются сезонно и им нужна гибкость платежей, которую может обеспечить такая ARM. Опытные заёмщики будут тщательно управлять уровнем отрицательной амортизации, которую они позволяют накапливаться.

Таким образом, заёмщик может контролировать основной риск Option ARM, который заключается в «шоке платежа», когда отрицательная амортизация и другие характеристики этого продукта могут вызвать существенное увеличение платежей в короткие сроки.

Минимальный платёж по Option ARM может резко возрасти, если его неоплаченный остаток основной суммы достигает максимального предела отрицательной амортизации (обычно 110–125% от первоначальной суммы кредита). Если это произойдёт, следующий минимальный ежемесячный платёж будет на уровне, который полностью амортизирует ARM в течение оставшегося срока. Кроме того, Option ARM обычно имеют автоматические даты «переоценки» (часто каждые пять лет), когда платёж корректируется, чтобы вернуть ARM в график полной амортизации в течение оставшегося срока.

Например, ARM на сумму 200 000 долларов с ограничением отрицательной амортизации 110% обычно корректируется до полностью амортизируемого платежа на основе текущей полностью индексированной процентной ставки и оставшегося срока кредита, если отрицательная амортизация вызывает превышение баланса кредита 220 000 долларов. Для переоценки на 125%, это произойдёт, если баланс кредита достигнет 250 000 долларов.

Любой кредит, который допускает отрицательную амортизацию, означает, что заёмщик снижает свой капитал в своём доме, что увеличивает вероятность того, что он не сможет продать его за достаточную сумму для погашения кредита. Снижение стоимости имущества усугубит этот риск.

Option ARM также могут быть доступны как «гибриды» с более длительными периодами с фиксированной ставкой. Эти продукты вряд ли будут иметь низкие ставки-приманки. В результате такие ARM смягчают возможность отрицательной амортизации и, вероятно, не будут привлекательны для заёмщиков, ищущих продукт «доступности».

Cash flow ARM

Cash flow ARM — это ипотека с минимальным вариантом платежа. Этот тип кредита позволяет заёмщику выбирать свой ежемесячный платёж из нескольких вариантов. Эти варианты платежей обычно включают возможность платить на уровне 30 лет, 15 лет, только проценты и минимальный платёж. Уровень минимального платежа обычно ниже платежа только под проценты. Этот тип кредита может привести к отрицательной амортизации. Возможность сделать минимальный платёж обычно доступна только в течение первых нескольких лет кредита.

Ипотеки Cash flow ARM синонимичны option ARM или payment option ARM, однако не все кредиты с опциями денежного потока являются переменными. На самом деле, кредиты с фиксированной ставкой и опциями денежного потока сохраняют те же опции денежного потока, что и cash flow ARM и option ARM, но остаются фиксированными на срок до 30 лет.

Ограничения кредита

Ограничения кредита обеспечивают защиту платежей от шока платежа и позволяют определённую уверенность в процентной ставке для тех, кто рискует с начальными фиксированными ставками по кредитам ARM. Существует три типа ограничений на типичную первую залоговую ипотеку с переменной ставкой или первую залоговую гибридную ипотеку с переменной ставкой.

Ограничение начальной корректировки ставки: большинство кредитов имеют более высокое ограничение для начальных корректировок, которое индексируется к начальному периоду с фиксированной ставкой. Другими словами, чем дольше начальный период с фиксированной ставкой, тем больше банк хотел бы потенциально скорректировать ваш кредит. Обычно это ограничение составляет 2–3% выше начальной ставки для кредита с начальным периодом с фиксированной ставкой в три года или менее и 5–6% выше начальной ставки для кредита с начальным периодом с фиксированной ставкой в пять лет или более.

Ограничение корректировки ставки: это максимальная сумма, на которую ипотека с переменной ставкой может увеличиться при каждой последующей корректировке. Подобно начальному ограничению, это ограничение обычно составляет 1% выше начальной ставки для кредитов с начальным периодом с фиксированной ставкой в три года или более и обычно 2% выше начальной ставки для кредитов с начальным периодом с фиксированной ставкой в пять лет или более.

Пожизненное ограничение: большинство кредитов первой ипотеки имеют пожизненное ограничение 5% или 6% выше начальной ставки (это в конечном итоге варьируется в зависимости от кредитора и кредитного рейтинга).

Сокращённое обозначение ограничений ARM в отрасли

В бизнесе ограничения обычно выражаются просто тремя числами, которые обозначают каждое ограничение. Например, гибридная ARM 5/1 может иметь структуру ограничений 5/2/5 (ограничение начальной ставки 5%, ограничение корректировки 2% и пожизненное ограничение 5%), и специалисты называют это ограничением 5-2-5. В качестве альтернативы, ARM на 1 год может иметь ограничение 1/1/6 (ограничение начальной ставки 1%, ограничение корректировки 1% и пожизненное ограничение 6%), известное как 1-1-6, или в качестве альтернативы выраженное как ограничение 1/6 (пропуск одной цифры означает, что начальное и корректирующее ограничения идентичны).

Ограничения ARM с отрицательной амортизацией

Более рискованные продукты, такие как кредиты первой ипотеки с ежемесячной корректировкой с отрицательной амортизацией и кредитные линии под залог жилья (HELOC), имеют различные способы структурирования ограничений, чем типичная первая ипотека. Типичный кредит первой ипотеки с ежемесячной корректировкой с отрицательной амортизацией имеет пожизненное ограничение на базовую ставку (также называемую «полностью индексированной ставкой») между 9,95% и 12% (максимальная оценённая процентная ставка). Некоторые из этих кредитов могут иметь гораздо более высокие потолки ставок. Полностью индексированная ставка всегда указывается в выписке, но заёмщики защищены от полного воздействия повышения ставок минимальным платежом до переоценки кредита, что происходит, когда основная сумма и процентные платежи подлежат полной амортизации кредита по полностью индексированной ставке.

Кредитные линии под залог жилья (HELOC)

Поскольку HELOC предназначены банками в основном находиться во втором залоговом положении, они обычно ограничены только максимальной процентной ставкой, разрешённой законом в штате, в котором они выданы. Например, во Флориде в настоящее время действует ограничение 18% на взимаемые процентные ставки. Они рискованны для заёмщика в том смысле, что они в основном индексируются к основной ставке Wall Street Journal (WSJ Prime), которая считается спотовым индексом или финансовым показателем, подверженным немедленному изменению (как и кредиты, основанные на основной ставке). Риск для заёмщика заключается в том, что финансовая ситуация, вызывающая резкое повышение ставок Федеральной резервной системой (см. 1980, 2006), приведёт к немедленному увеличению обязательств заёмщика вплоть до ограниченной ставки.

Популярность

Ипотеки с переменной ставкой являются наиболее распространённой формой кредита для покупки жилья в Великобритании, Ирландии и Канаде, но непопулярны в некоторых других странах, таких как Германия. Ипотеки с переменной ставкой очень распространены в Австралии и Новой Зеландии. В некоторых странах истинные ипотеки с фиксированной ставкой недоступны, кроме как для краткосрочных кредитов; в Канаде максимальный срок, на который может быть зафиксирована ставка по ипотеке, обычно составляет не более десяти лет, в то время как сроки погашения ипотеки обычно составляют 25 лет.

Во многих странах для банков нецелесообразно выдавать кредиты с фиксированной ставкой на очень длительные сроки; в этих случаях единственным возможным типом ипотеки для предложения банками может быть ипотека с переменной ставкой (если не будет какого-либо государственного вмешательства). Например, ипотечная индустрия Великобритании традиционно была доминирована строительными обществами. Поскольку средства, привлекаемые британскими строительными обществами, должны быть как минимум на 50% депозитами, кредиторы предпочитают ипотеки с переменной ставкой ипотекам с фиксированной ставкой, чтобы снизить потенциальные процентные риски между тем, что они взимают в виде процентов по ипотеке, и тем, что они платят в виде процентов на депозиты и другие источники финансирования.

Страны, где кредиты с фиксированной ставкой являются распространённой формой кредита для покупки жилья, обычно должны иметь определённую правовую базу, чтобы это было возможно. Например, в Германии и Австрии популярные Bausparkassen (тип взаимных строительных обществ) предлагают долгосрочные кредиты с фиксированной ставкой. Они юридически отделены от банков и требуют, чтобы заёмщики накопили значительную сумму по довольно низкой фиксированной процентной ставке, прежде чем получить свой кредит; это делается путём требования от будущего заёмщика начать платить свои фиксированные ежемесячные платежи задолго до фактического получения кредита. Обычно невозможно оплатить это единовременно и получить кредит сразу же; это должно быть сделано ежемесячными платежами одинакового размера, что и то, что будет выплачиваться во время фазы погашения ипотеки. В зависимости от того, достаточно ли сбережений в системе в любой момент времени, выплата кредита может быть отложена на некоторое время даже после того, как квота сбережений уже была выполнена потенциальным заёмщиком. Преимущество для заёмщика заключается в том, что ежемесячный платёж гарантированно никогда не будет увеличен, и срок кредита также фиксируется заранее. Недостаток заключается в том, что эта модель, в которой вы должны начать платежи за несколько лет до фактического получения кредита, в основном ориентирована на однократных покупателей жилья, которые могут планировать заранее на длительный период. Это стало проблемой с общей более высокой мобильностью, которая требуется от рабочих в наши дни.

Для тех, кто планирует переехать в течение относительно короткого периода времени (от трёх до семи лет), ипотеки с переменной ставкой могут быть привлекательны, потому что они часто включают более низкую фиксированную процентную ставку в течение первых трёх, пяти или семи лет кредита, после чего процентная ставка колеблется.

В Сингапуре

В Сингапуре ARM обычно известна как ипотека с плавающей ставкой или переменной ставкой. В отличие от ипотеки с фиксированной ставкой в стране, ипотека с плавающей ставкой имеет процентную ставку, которая варьируется в течение всего срока кредита. Кредиты могут быть привязаны к базовой ставке банка, SIBOR или SOR.

Обычно структура процентной ставки по ипотеке выглядит следующим образом:

Кредит может быть привязан к SIBOR или SOR любой продолжительности, и к X-месячному SIBOR/SOR добавляется спред (маржа). Спред обычно увеличивается после первых нескольких лет.

ARM, привязанные к SIBOR, более популярны, чем ипотеки, привязанные к SOR или базовой ставке.

Однако недавно ANZ представила ARM, привязанную к среднему значению SIBOR и SOR. На данный момент это единственный банк в Сингапуре, предлагающий такую ипотеку.

Ценообразование

Ипотеки с переменной ставкой обычно, но не всегда, дешевле, чем ипотеки с фиксированной ставкой. Из-за присущего процентному риску долгосрочные фиксированные ставки будут иметь тенденцию быть выше краткосрочных ставок (которые являются основой для кредитов с переменной ставкой и ипотек). Разница в процентных ставках между краткосрочными и долгосрочными кредитами известна как кривая доходности, которая обычно имеет восходящий наклон (более длительные сроки дороже). Противоположное обстоятельство известно как инвёртированная кривая доходности и встречается относительно редко.

Тот факт, что ипотека с переменной ставкой имеет более низкую начальную процентную ставку, не указывает на то, какой будет будущая стоимость заимствований (когда ставки изменятся). Если ставки растут, стоимость будет выше; если ставки падают, стоимость будет ниже. По сути, заёмщик согласился взять на себя процентный риск.

Фактическое ценообразование и анализ ставок ипотеки с переменной ставкой в финансовой отрасли осуществляется с помощью различных методологий компьютерного моделирования, таких как метод Монте-Карло или последовательности Соболя. В этих методах, используя предполагаемое распределение вероятностей будущих процентных ставок, исследуются многочисленные (10 000–100 000 или даже 1 000 000) возможные сценарии процентных ставок, рассчитываются денежные потоки ипотеки в каждом из них, и оцениваются совокупные параметры, такие как справедливая стоимость и эффективная процентная ставка в течение срока ипотеки. Имея это в руках, аналитики кредитования определяют, будет ли предложение конкретной ипотеки прибыльным и будет ли это представлять приемлемый риск для банка.

Досрочное погашение

Ипотеки с переменной ставкой, как и другие типы ипотек, обычно позволяют заёмщику досрочно погасить основную сумму (или капитал) без штрафа. Ранние платежи части основной суммы снизят общую стоимость кредита (общие выплаченные проценты), но не сократят время, необходимое для погашения кредита, как в других типах кредитов. При каждой переоценке новая полностью индексированная процентная ставка применяется к оставшейся основной сумме для завершения в течение оставшегося графика сроков.

Если ипотека рефинансируется, заёмщик одновременно берёт новую ипотеку и погашает старую; последняя считается досрочным погашением.

Некоторые ARM взимают штрафы за досрочное погашение в размере нескольких тысяч долларов, если заёмщик рефинансирует кредит или погасит его досрочно, особенно в течение первых трёх или пяти лет кредита.

Критика

Хищническое кредитование

Ипотеки с переменной ставкой иногда продаются потребителям, которые вряд ли смогут погасить кредит, если процентные ставки вырастут. В Соединённых Штатах экстремальные случаи характеризуются Потребительской федерацией Америки как хищнические кредиты. Защита от повышения процентных ставок включает (a) возможный начальный период с фиксированной ставкой (который даёт заёмщику возможность увеличить свой годовой доход до повышения платежей); (b) максимум (ограничение), на который могут вырасти процентные ставки в любой год (если есть ограничение, оно должно быть указано в кредитном документе); и (c) максимум (ограничение), на который могут вырасти процентные ставки в течение всей жизни ипотеки (это также должно быть указано в кредитном документе).

Ошибки процентных ставок и переплаты

В сентябре 1991 года Управление подотчётности правительства (GAO) опубликовало исследование ипотек с переменной ставкой в Соединённых Штатах, которое показало, что от 20% до 25% кредитов ARM из примерно 12 миллионов на то время содержали ошибки процентных ставок. Бывший федеральный аудитор ипотечного банка оценил, что эти ошибки создали как минимум 10 миллиардов долларов США в чистых переплатах американским домовладельцам. Такие ошибки возникали, когда соответствующий обслуживающий ипотеку выбирал неправильную дату индекса, использовал неправильную маржу или игнорировал ограничения на изменение процентной ставки.

В июле 1994 года Consumer Loan Advocates, некоммерческая фирма по аудиту ипотек, объявила, что до 18% ипотек с переменной ставкой содержат ошибки, стоящие заёмщику более 5000 долларов в переплатах процентов.

В декабре 1995 года государственное исследование пришло к выводу, что 50–60% всех ипотек с переменной ставкой в Соединённых Штатах содержат ошибку в отношении переменной процентной ставки, взимаемой с домовладельца. Исследование оценило общую сумму переплаченных процентов заёмщикам в сумму, превышающую 8 миллиардов долларов. Неадекватные компьютерные программы, неправильное заполнение документов и ошибки расчётов были названы основными причинами переплат процентных ставок. Никаких других государственных исследований переплат процентных ставок ARM не проводилось.

Скандал с отслеживаемыми ипотеками в Ирландии

В 2015 году Центральный банк Ирландии признал, что в стране существует проблема с тем, что банки неправомерно переводят клиентов с низкопроцентных и убыточных отслеживаемых ипотек, и начал расследование того, что произошло.

История

3 апреля 1980 года Совет Федеральной жилищной кредитной системы проголосовал за разрешение сберегательным и кредитным ассоциациям предлагать ипотеку с пересматриваемой ставкой (RRM) заёмщикам для покупки жилья — первую ипотеку с переменной ставкой в Соединённых Штатах. В соответствии с нормативными актами процентная ставка могла меняться каждые три года и могла вырасти не более чем на 5 процентных пункта от первоначальной годовой процентной ставки в течение 30-летней ипотеки или снизиться без ограничений. Новое правило было принято в ответ на снижение количества новых жилищных стартов и покупок покупателями, которые колебались относительно долгосрочного обязательства по высоким процентным ставкам того времени, и было концепцией, аналогичной «ролловерной ипотеке», которая уже использовалась в Канаде.

Раздел VIII, АЛЬТЕРНАТИВНЫЕ ИПОТЕЧНЫЕ ОПЕРАЦИИ, Закона о депозитных учреждениях Гарна–Сент-Жермена 1982 года разрешил ипотеки с переменной ставкой.

В 2006 году, до кризиса субстандартной ипотеки, более 90% субстандартных ипотек (которые составляли 20% всех ипотек) были ипотеками с переменной ставкой.

Как работает ипотека с переменной ставкой