Ипотечная расписка: определение, типы и инвестиции

Ипотечная расписка — это вексель, обеспеченный конкретным ипотечным кредитом на недвижимость. Она служит письменным обязательством заёмщика погасить определённую сумму с процентами и является ключевым документом в ипотечных отношениях. Понимание её структуры и назначения важно как для заёмщиков, так и для инвесторов на вторичном рынке.

Вексель

В Соединённых Штатах ипотечная расписка (также известная как залоговая расписка на недвижимость или расписка заёмщика) — это вексель, обеспеченный конкретным ипотечным кредитом.

Ипотечные расписки представляют собой письменное обещание погасить определённую сумму денег плюс проценты по установленной ставке в течение определённого периода времени. В то время как сам ипотечный договор или контракт устанавливает залоговое право на недвижимость в качестве обеспечения кредита, ипотечная расписка указывает размер долга и процентную ставку и обязывает заёмщика, подписавшего расписку, лично отвечать за погашение. В судебных разбирательствах по взысканию залога в некоторых юрисдикциях заёмщики могут потребовать от взыскивающей стороны предоставить расписку как доказательство того, что они являются истинными владельцами долга.

В Австралии

Технические определения продуктов могут различаться между странами. В Австралии, например, ипотечная расписка — это обеспеченная (старшая) долговая ценная бумага (также известная как обеспеченная кредитная облигация), которая может быть выпущена в отношении всей указанной кредитной операции (то есть одной отдельной и полной кредитной операции) или её части. Хотя австралийские долговые ценные бумаги весьма разнообразны, ипотечные расписки по определению относятся к операциям, обеспеченным зарегистрированным залогом на недвижимое имущество, которые предоставляют отличительные преимущества обеспеченным сторонам, такие как неоспоримость, которые не распространяются на незарегистрированные ипотеки.

Впервые в октябре 2019 года через объявление на Австралийской фондовой бирже были предложены фракционированные ипотечные расписки под названием «MNotes» в качестве долговых ценных бумаг. В этом случае отличие заключалось в структурировании этих ценных бумаг. Вместо одной ипотечной расписки на всю операцию теперь выпускается одна MNote на каждый доллар США указанной обеспеченной кредитной облигации, имеющая равный ранг с другими MNotes, выпущенными в отношении одной указанной операции, и привлекающая купон на основе общей оценки риска такой базовой операции. Как и в случае с облигациями с фиксированной ставкой и другими долговыми ценными бумагами, купон (доход, предлагаемый в качестве возврата) и основная сумма становятся подлежащими погашению при наступлении срока погашения ипотечной расписки или MNote. Доход по ипотечным распискам и/или MNotes отражает предложенные условия, ликвидность, кредитное качество, ранг и тип обеспечивающего имущества.

Как и другие инвестиционные инструменты, предлагаемые в Австралии, ипотечные расписки могут выпускаться только зарегистрированными схемами управления инвестициями и/или держателями австралийской лицензии на предоставление финансовых услуг, в которых указаны все условия инвестирования.

Факторы, определяющие тип ипотеки

В большинстве случаев именно ипотечная расписка определяет «тип» ипотеки:

• если расписка имеет фиксированную процентную ставку и платежи, то кредит является кредитом с фиксированной ставкой (FRM)
• фиксированная процентная ставка с изменяющимися платежами — это ипотека с постепенным увеличением платежей (GPM)
• плавающая процентная ставка и сумма платежа указывают на ипотеку с переменной ставкой (ARM)
• график амортизации, превышающий дату погашения, указывает на ипотеку с воздушным платежом
• когда график платежей предусматривает только проценты и не включает основную сумму, оставляя полную основную сумму подлежащей погашению при наступлении срока, кредит является кредитом только под проценты
• частота корректировки платежей, меньшая, чем частота корректировки процентной ставки, подразумевает ипотеку, допускающую отрицательную амортизацию

Ипотечные расписки как инвестиции

Как и облигации, ипотечные расписки предлагают инвесторам поток платежей в течение определённого периода времени. Ипотечные расписки торгуются на вторичном рынке целиком или как часть ценной бумаги, обеспеченной ипотекой. В отличие от облигаций, цены ипотечных расписок котируются в виде процентной доли, например 95 за 95%. При определении того, будет ли целая ипотечная расписка хорошей инвестицией в портфель, необходимо учитывать характеристики и обстоятельства создания кредита, залоговое имущество или недвижимость, обеспечивающие кредит, а также структуру кредита в сочетании с финансовым положением заёмщика.

Значение

В Соединённом Королевстве ипотечный долг составляет более 1 триллиона фунтов стерлингов. На рынке облигаций Соединённых Штатов ипотечный долг составляет 6,5 триллионов долларов и составлял 23% рынка по состоянию на 31 декабря 2006 года. В 2006 году на рынке облигаций США было выпущено 1,93 триллиона долларов ипотечного долга; это примерно равно ВВП Соединённого Королевства и больше, чем любая другая категория долга.

Риски

Риски, связанные с ипотечными распписками, очень похожи на риски облигаций:

• кредитный риск, то есть риск того, что заёмщик не выполнит свои обязательства
• взыскание залога и возврат денег
• риск досрочного погашения (заёмщики имеют опцион колл, то есть они могут погасить долг досрочно)

За плату гарантирующие организации, такие как Fannie Mae (Фэнни Мэй), Freddie Mac (Фредди Мак) и Ginnie Mae (Джинни Мэй), гарантируют ценные бумаги, обеспеченные ипотекой, против риска невыполнения обязательств домовладельцами, тем самым снижая кредитный риск, связанный с ипотечными распписками.

Инвесторы

Покупатели ипотечных расписок — это компании или инвесторы, располагающие капиталом для покупки ипотечной расписки. Если кто-то держит частную ипотеку, эти инвесторы предоставят наличные и возьмут на себя получение ежемесячных платежей, которые ранее выплачивались предыдущему владельцу. Ипотечная расписка для этих инвесторов — это жилищные кредиты или ипотеки, обеспеченные недвижимостью. Ипотечные расписки могут быть от 10 000 долларов до десятков миллионов долларов.

Покупатели расписок могут покупать расписки практически на любой тип имущества, хотя занятые владельцами одноквартирные дома, как правило, получают лучшие цены. Покупатель расписки предложит определённую цену на основе своей оценки факторов риска, которые включают размер собственного капитала в имущество, кредитоспособность плательщика, тип и состояние имущества и окружающей территории, элементы расписки и т. д. Большинство покупателей расписок, базирующихся в США, покупают только в 50 штатах, хотя некоторые объявляют о возможности покупки расписок в Канаде.

Сравнение с другими инвестициями

Преимущество ипотечной расписки перед другими инвестициями заключается в том, что она позволяет получать проценты ежемесячно. На инвестицию в ипотечную расписку не взимаются комиссии за продажу или другие сборы.

Защита путём требования предоставления расписки в судебных разбирательствах по взысканию залога

Цепь правового титула векселя имеет большое значение для каждого домовладельца в Америке. Невозможность показать полную цепь правового титула и собственности на вексель от кредитора А к кредитору Б к кредитору В и так далее стала серьёзным препятствием для способности обслуживающих ипотеку компаний взыскивать залог на имущество в штатах с судебным взысканием залога и при снятии запретов в Федеральном суде по делам о банкротстве. Вопрос о надлежащей стороне (другими словами, вопрос о том, кто имеет законное право подать иск) является основой стратегии требования предоставления расписки, которая заставляет кредитора доказать, что он имеет законное право подать иск.

Адвокаты оценивают, что документы, относящиеся примерно к 50% ипотек, выданных между 2001 и 2008 годами, были потеряны или уничтожены, что привело к требованиям заёмщиков о том, чтобы взыскивающая сторона предоставила расписку как доказательство долга.

Защитники прав потребителей утверждают, что почти все организации, пытающиеся взыскать залог на имущество домовладельцев, не являются истинным кредитором, а скорее обслуживающей компанией, собирающей ежемесячные платежи для траста ценных бумаг, обеспеченных ипотекой (MBS). Поэтому суды определили, что обслуживающие компании не являются надлежащей стороной в деле и не имеют законного права на обращение в суды.

Что такое ипотечная расписка и как она работает